ロックダウンで求められる賃貸アパートの居住性

ロックダウンに必要なアパートの居住性

日本経済の中心でもある東京を含む首都圏で、急速な新型コロナウイルス感染拡大を回避することは、極めて重要なことになっています。もしロックダウン(都市封鎖)のような事態になれば甚大な影響をもたらすことになります。

 

すでに株式市場は大荒れ状態なっています。ニューヨーク株式市場のダウ工業株30種平均は3日続伸しましたが、不安定さは変わりません。投資としてはまさにハイリスク・ハイリターンな状況です。

不動産投資は株式投資に比べて安定性がある

一方、不動産投資の安定性は家賃収入にあるため、株価の乱高下などのような短期的な影響はありません。

 

不動産投資がコロナショックに強いといわれる要因が、家賃収入にある。それは保有不動産に入居者がいることは前提条件になりますが、入居者がいる限りは収入が途切れることはありません。

 

基本的に経済が悪化したからといってすぐに入居者が突然退去することはありません。衣食住の一つである「住居」は生活するうえで大事な要素でもあります。人は住居を構えなければいけないことが前提にあるからです。

 

また少しでも家賃の安いところに引っ越しをしようと考えるかもしれませんが、敷金や引越し費用などの初期費用がかかるため用意ではありません。

 

不動産投資は経済的な不況のあおりを受けることが比較的少ないので、ストレス的な負担が少ないことも投資家からすれば、株式投資より安定的な投資先でもあるのです。

投資用アパートには居住性が求められる

それでも投資用物件であれば何でも良いというわけにはいきません。今回のようなロックダウンが起これば家にいることが長期化するので、少しでも快適な居住性を求められます。

 

快適な居住性とは長時間いてもストレスを感じないことです。入居者は場所と家賃を最優先に入居する部屋を決めることが多いですが、実際には間取りであったり隣部屋との関係なども考慮しておくべきです。

居住性のポイント

(1) 遮音性 集合住宅の入居者にとって、日常的に気なるのが上下階の騒音です。
(2) 高断熱 入居される方の光熱費負担が少なく、経済的な生活が提供できるか。
(3) 結露防止 建物の内部結露は、小児喘息・アトピーの遠因といわれています。
(4) 耐震性 大きな地震から入居者の生命と財産を守る耐震性が必要です。
(5) 耐火性 アパートの他の入居者が出した火災でお互いに被害を受けない建物であるか。

引用:土地活用ドットコム

これらの居住性は木造アパートではなかなかハードルの高い仕様でもあります。相反するアパートの代表例ととしてレオパレスの施工不良アパートになります。

 

すべてにおいてコストカットをしたアパートを建築してしまったためにレオパレスのアパート仕様は散々たるものでした。

 

「隣の部屋のくしゃみが聞こえる」「エアコンが勝手についた」などの「レオパレス伝説」とも揶揄される入居者の苦情が絶えません。

 

そして「居住性の悪いアパート」は長くは住んでもらえない不動産物件になるのです。

アパートの居住性に加えて必要な「設備」とは

居住性がアパート仕様などの構造的なハード面だけではありません。長い時間過ごしてもらえるためには時代にあった設備も必要になります。

単身者が希望する設備
  1. インターネット無料
  2. エントランスのオートロック
  3. 浴室換気乾燥機
  4. ウォークインクローゼット
  5. ホームセキュリティ
  6. 独立洗面台
  7. 追い炊き機能
  8. 宅配簿ボックス
  9. 防犯カメラ
  10. 24時間利用可能なごみ置き場

引用:「へーベルメゾン」サイト

マンション並みの設備になりますが「インターネット無料」「宅配ボックス」などはアパートでもあってほしい設備でもあります。

 

外出することのできない環境の中では、情報を得るためにインターネットはかかせません。宅配ボックスもネットショッピングを利用する方には必要な設備の一つです。

 

アパートは生活する一部として提供する

不動産投資をする人は、物件の価格だったり利回りを中心に不動産を購入される方が多いと思います。しかし本来であれば家賃を払ってくれる入居者の立場で物件を購入しないといけません。

 

「自分が住みたいと思った物件は購入しないほうがいい」として少しでも安い物件を購入してキャッシュフローを選ぶべきという不動産投資家の意見を聞いてことがあります。これには関しては正直疑問を感じます。

 

家賃の払う入居者が生活の一部として過ごす場なので、より快適に過ごせるほうが結果良いのではないかと思います。

 

快適の過ごすための必要な設備をコストを掛けて提供することは、長期での契約をしてもらうためには必要なことだと思います。

 

ロックダウンは避けてほしい事態ではありますが、もしもときに身の安全を守って快適に過ごせるアパートを提供することは不動産投資をする立場としては重要ではないかと思います。

あわせて読みたい
ロフト付きアパート こんな新築アパートは買わないほうがいい これからは賃貸ニーズに対応できるアパートが必要 これからは賃貸ニーズに対応できるアパートが必要