フルローンで不動産投資できるのはラッキーではない

あぱぶろ

4年前

経済活動を継続するという政府の強固な姿勢により、ついにGO TOトラベルキャンペーンが開始しました。

ビジネス用途に限りますがアジア地域の外国人の受け入れも再開するとの発表もあり、本格的に新型コロナウイルスとの共存を選択することになりました。

先行きが不透明ながら、新型コロナウイルス感染者が増加していくことは避けられない状況です。最小限に抑えて医療崩壊しないように努めるしかありません。

不動産投資への融資状況が出始めている

経済活動が本格化されると、各金融機関の動きも活性化されていきます。銀行の融資状況もコロナ禍による運営資金の支援中心から、企業成長に向けての融資も本格的に再開するのではないかと思います。

不動産投資の融資は厳しい状況ではありますが、少しづつではありますが積極融資に転じる金融機関も出てきたようです。

メガバンクと呼ばれる銀行はハードルは高いものの地方銀行も独自の融資条件を出し始めているようです。

しかし初めて不動産投資で融資を受ける属性に対しては厳しい条件が続いているようです。

年収や金融資産は数千万円単位ではないと申請すらできない状態のようです。

過去の不正融資の実態を考えれば融資ハードルを上げることは仕方がないことです。

誰でも購入できることで不良な不動産投資物件が横行させないためにも、不動産投資自体が健全的な方向を目指しているのだと思います。

不動産投資に限らず、一般的な住宅ローンも含めて物件を購入するときには、「頭金を入れて残金分をローンで借り入れる」ことになります。

たとえば、8000万円のアパート物件を購入する場合、頭金に800万円を入れて残金7,200万円分のローンを組むということになります。

現金の800万円がなければローンを組めないということになります。

フルローンは、この頭金をなしにローンを組むことです。現金を出さずに物件を購入できることは購入者側には「金融資産が減ることがない」というメリットがあります。

不動産投資で頭金（現金）がないのに、短期間で投資物件を購入するためには、このフルローンが組める「物件」と「金融機関」の組み合わせが必要になります。

このような融資条件が厳しい状況の中でも属性をクリアした人にも「フルローン」が組める事例も出てきているようです。

初めての不動産投資で「フルローンで融資を受けることができました」と自慢気語る人がいますが、これはラッキーということではありません。

不動産投資で初心者のフルローンはデメリットのほうが多いのです。

フルローンのデメリット

フルローンは頭金を入れない分だけ融資金額が多くなります。そうなれば金利が高くないとしても月々の返済金額が多くなります。

「金利が高くなったとき」や「空室になったとき」にも返済できなくリスクが出てきます。

また返済金額が大きいということは、返済をして資産化するまでに時間がかかります。

そして資産化が進んでいないのであれば、次の融資審査にも影響がでてきます。

フルローンを組めた不動産投資物件だけで、追加で購入しないというのであれば問題ないかもしれません。

しかしフルローンの物件１つだけでは「空室リスク」「金利上昇リスク」に耐えきれないので、増やしていくしかありません。

不動産投資の基本は「頭金」を入れることです。

頭金を入れることは「手持ち資金がなくなる」というイメージを持つかもしれません。

しかし頭金を入れることでより資産化に近づけているということを理解しないといけません。

フルローンで不動産投資ができることは決して「融資ができてラッキー」ではありません。