新築でのアパートやマンションを建てる方法は色々あります。
土地を持っている方であれば、オーダーメイド型として企画・設計段階から入ることもできますが、時間とそれなりの知識が必要です。
一般的に新築アパートを購入するのであれば、すでに建物が完成している「建売型アパート」かアパート会社がすでに設計を完了した段階で販売する「パッケージ型アパート」になります。
シノケンやTATERUなどの有名な新築アパート会社は、後者の「パッケージ型アパート」になり、土地決済から始まります。
「パッケージ型アパート」は基本お任せになるため、オーダーメイド型としてオーナーのこだわりが反映されません。
備品や壁紙や建具などの色などは組み合わせ可能な会社もあります。
新築アパートのメリットが「家賃収入」から「節税」へ
新築アパートを購入金額は高額です。地方であれば5〜6千万円、都内であれば1億円を超えるものまで存在します。
規模が大きいので、同じ新築でも「投資用ワンルームマンション」のような数千円の持ち出しが発生するような収支というわけにはいきません。
以前、新築アパートのシミュレーションで説明を受けたときの話です。
あまりにもキャッシュフローが悪く、5年目に赤字になる試算です。しかも繰上げ返済が必要だと説明を受けました。
疑問に思ったので「キャッシュフローが出ないのに、購入する人いるのですか？」と率直に聞いたところ驚く回答がきました。
「弊社の新築アパートは節税向けなのです。キャッシュフローを求めるのであれば、頭金を入れていただくか、もしくは弊社の中古物件がいいと思います」
新築の投資用ワンルームマンションでもないのにそんなセールスポイントはないだろう」と思いました。
それでもこちらのアパートはブランディングが良いのか常に完売で、物件が慢性的に品薄な状態でした。
しかも購入者の話を聞くと、首都圏の方が土地勘のない「名古屋」「福岡」「大阪」周辺の地図と路線図、利回りだけで判断して購入しているのです。
新築で健全なアパート経営を目指すサラリーマンが多い中で、節税で数千万も融資を付けて購入するのか不思議としか言いようがありません。
「節税」目的で購入する人は限られている
利回りの高い物件が少なくなりつつ情勢のなかでも新築アパートを欲しい人は常にいます。
しかし、節税目的の新築アパートは一般的なサラリーマンにはほとんどメリットはありません。むしろリスクが高い条件です。
節税目的で購入できるのは、年収が数千万円の人か、担保のない土地所有者です。
ここは敢えて言うまでもなく、節税目的の新築アパートは購入してはいけません。
収支計画が赤字になるアパートは何年耐えれるかの話になりますか、耐えきれば土地として資産が残ります。
どうしても欲しい土地の物件ではない限りは購入しないほうが賢明です。
