最近よく話を聞くのが、十数年近く不動産投資家で、築古木造アパートや築古戸建で始めた投資家の方はこぞって、新築アパートにシフトチェンジされていることです。
資産の流動化という意味では、不動産物件を売買してよりキャッシュフローの出るアパートや築年数の新しいマンションなどに買い替える手法がありました。
しかし最近では、資産の安定化を目指すのか新築物件への購入意欲も高まっているのかもしれません。
目次
ベテランは新築アパートは企画段階から参加
すでに経験豊富なベテランの不動産投資家の方の特徴しては、いわゆる大手アパート会社が提供する建売アパートではなく、企画段階から入る方が多いのも特徴です。
中古の木造アパートを長年の間、賃貸経営をしたいた経験をもとに企画から入れるのは良いことだと思います。
不動産投資家のブログなどを見ると企画から建築までの進捗を発信されているので非常に参考になります。
新築は注文住宅と同じで時間がかかるものではありますが、納得感のある物件を手に入れることができるので、それだけのリターンはあると思います。
新築アパートだから良いという訳ではない
初めて不動産投資をする人が、いきなり企画から入ることは難しいと思います。
新築アパートを購入するのであれば、ある程度企画化された建売アパートを購入するほうが、時間などの費用対効果を考えると無難です。
新築アパートだから何でも良いというわけではありません。「新築」という言葉だけで「全部が完璧に良い物件」というわけではありません。
「新築」というだけで、部屋の間取りや仕様は20年前とさほど変わらないといった物件も多くあります。
それでも「新築」積極的に販売してくる不動産会社がありますので見極めることが肝心です。
新築アパートで購入してはいけないポイント
新築アパートの建売は、多くのメーカーや建築会社から出ています。実際に資料請求をしたり、実際に物件を見ることで特徴が分かってくると思います。
下記のような新築アパートは購入してはいけません。長期的な視点でみると入居者募集で苦労する部分かと思います。
- 部屋が20㎡以下である
- ロフトがある
- ミニキッチンである
- 間取りが縦長である
1.部屋が20㎡以下である
やはり入居者のメリットを最大限に出すには居住性を重視したほうがいいです。当然ながら狭いより広いほうが当然良いということになります。広さの基準としては20㎡以上は最低限必要かと思います。
都内であればアパートで20㎡以上も取れる物件は少ないと思いますが15㎡程度の部屋であれば場所が駅から近いなどのメリットがなければ競争力がないと思います。
最近のトレンドで狭小アパートで10㎡程度の部屋のアパートも出ています。若い人からのニーズが高いようですが入退去が多いとも言われています。
しかもコロナ禍で自宅にいることが増えるのであれば、広い部屋にしたほうが良いと思います。
2.ロフトがある
ロフトはこれも数十年前のアパートでは非常に評価があった仕様だと思いますが、現在はそこまでメリットがない物件です。
ロフトは屋根裏部屋という位置づけになりますが寝室を想定したつくりになっています。
ロフト付きのアパートに住んでいる友人に聞いたことがありますが、寝室にするのは最初だけで基本は物置として使っていると言っていました。
夏は空気が抜けないためか暑くて寝れないと嘆いていました。
最近はロフトという形態の進化版でスキップフロアを要したデザイナーズアパートも出ているようです。こちらのほうが部屋としての居住性があるかと思います。
3.ミニキッチンである
昔からの狭いアパートにありがちな二口コンロのミニキッチンは優位性がありません。お湯しか沸かせないような仕様です。
調理ができるスペースがない大きさです。下にミニ冷蔵庫がついている場合もあります。
今後アパート仕様としては「居住性を重視するか」「狭くても立地を優先するか」と二極化していくかと思います。
前者の居住性を重視するのであればキッチンなど水回りは需要になってきます。
コロナ禍では外食を控えて家で料理する方が増えていくと思います。
そうなるとキッチンの充実は必要かと思います。アパートだから簡素で良いというわけではありません。
長期で契約していただくために差別化を図るためには充実が必要になってくるかと思います。
4.間取りが縦長である
アパートの収益性を高めるために、より多くの部屋を設けるのがセオリーです。
結果最低限の設備で構成された部屋を作っていきます。
その際に注意したいのが間取りです。同じ広さのアパートでも縦長と正方形では評価が変わってきます。
昔ながらの外階段で縦長の間取りが連なるアパートは、建築面でも効率的でコストも抑えやすく収益性が高いのです。
しかし昨今のレオパレスアパートに見られる防音性など面においても良くない仕様だと思われます。
また縦長の部屋は入居者からすれば、家具などの配置が難しくベランダの窓を遮るようにベッドを置くしかなかったり、スペースがなくテーブルが置けなかったりと使い勝手がよくありません。
新築は物件本来の評価を見極める
新築アパートだから大規模修繕もないし10年間は大丈夫と思いがちです。
購入するポイントも場所と価格、利回りだけで判断するのは危険です。
所有して10年経っても「使い勝手のよい間取り」か「最低限維持できる設備」かなど、建物本来の評価を見極めることが重要です。
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