不動産投資をするうえで「家賃収入を得る」ということを前提に始める方が大半です。サラリーマンであれば収入の複線化が実現できる方法の一つとして始めたい人も多いと思います。
中には資産形成の視点や相続対策といった目的で行う方もいらっしゃいますが、もともとの地主かお金持ちの方の考え方なので少数だと思います。
また不動産投資は「不労所得」と呼ばれるように、実際に賃借人がいればほとんど実務がありません。また管理業務自体を委託していれば銀行に記帳程度の作業と確定申告対応くらいです。
また確定申告も税理士にアウトソーシングできるので、委託経費はかかるものの負担はさらに下がります。そのような状態で「家賃収入」が入るので、サラリーマンが行う投資の選択肢の一つとして人気があります。
どれだけの家賃収入が必要か
「家賃収入」とはいえすべてが懐に入るわけではありません。
アパートなど複数部屋がある不動産を購入するには現金購入では足りないので、銀行からの「融資」が必要です。
その融資の返済金額を引かなくてはいけません。また固定資産税などの税金や管理業務委託費、光熱費などの経費を差し引いた金額が手元に残ります。
このお金のことを「キャッシュフロー」と呼び「現金」として不動産オーナーに残ります。
この「キャッシュフロー」をどれくらい稼げるかと一つの目標に不動産投資を行います。年間でいくらほしいのか、月にいくら必要なのかを目安に投資用不動産を買い増していきます。
セミナーや不動産投資の本には「家賃収入で1000万円を得てサラリーマンを卒業」的な内容を取り上げていることが多いです。
「1000万円」というのはサラリーマンの年収でも大台と呼ばれる一つの目安です。その金額分を稼げるとなると、投資初心者からすれば非常に魅力的な金額だと思います。
ここで重要なのは本当に「1000万円」が必要なのかということです。
1000万円のキャッシュフローを得るためには
今の投資不動産の利回りや銀行からの融資状況を鑑みてもアパート1棟、2棟レベルでは到底達成できません。
先日の不動産投資のセミナーで有名投資家の方が話をしていた内容では、今の不動産投資市場では「購入金額の1～3％がキャッシュフローと考えたほうがいい」と説明していました。
逆算をすると1000万円のキャッシュフローを得るには、3億円～10億円は必要ということになります。
サラリーマンの不動産初心者で3億円の融資を受けて不動産を購入することは、今の融資状況からすると現実的に難しいです。
また多くお金を借りるということは、それだけ返済リスクがあるということです。空室が続くようであれば期待される家賃収入もなければ返済が滞ってしまいます。
1000万円という憧れのキャッシュフローを獲得するために、リスクをとる必要があるのかは慎重になったほうが良いと思います。
本当にキャッシュフロー1,000万円も必要か
本当に実際にそこまでキャッシュフローが必要かという話にもなってきます。
「1000万円あれば何をしたいか」を冷静に考えるべきだと思います。
「毎月海外旅行したい」「高級自動車に乗りたい」「ミシュラン掲載レストランを制覇したい」など贅沢をしたいだけでしょうか。
もちろんこれらの贅沢が実現できるのは「お金」があるからこそできる経験できることには間違いありません。
しかし膨大な借入金を使ってまでも実現したいことなのかは冷静になるべきかと思います。
お金を得ることが目的になり、不必要な投資不動産を購入していないかは見極めるべきです。
1,000万円ではなく500万円でも十分ではないかと思います。500万円でも月にすれば40万円です。
それだけでも本業の給与所得とプラスすれば余裕のある生活ができるのではないかと思います。
「不動産投資でキャッシュフロー1,000万円」は不動産会社が営業上、提案しやすい指標なだけです。