新築アパートの表面利回りを信じてはいけない

投資判断の基準として「表面利回り」は有効か

初めて新築アパートでの不動産投資をする際に、投資対象の判断基準として「表面利回り」を意識するかと思います。不動産会社からの提案書などを見ると物件価格と同じくらい目立つ場所に「（表面）利回り7%」のような数字が書かれていると思います。

この表面利回りの数字が高ければ、投資効果の高い良い物件なのだなと判断します。銀行の定期預金が1%を切る時代なのですから、利回りが5％もあれば「1,000万円投資すれば年間で50万円も得れるのか」と思うと魅力的に感じるでしょう。

しかしこの表面利回りは「恣意的」に作ることができることを理解しておかなくてはいけません。あくまでも参考数値としてみるのと、本当に知りたいのであれば試算した数値の内訳を知ることが必要です。

表面利回りは真の利回りではない

投資用不動産を購入したことがある方なら、まずもってこの「表面利回り」だけで購入を決めることはないと思います。なぜならこの表面利回りは不動産業者が意図的に作ることができるからです。

行内の不動産物件の提案資料などに記載されている一般的な投資指標となります。

表面利回り（%）　＝　年間収入　／　物件価格

非常にシンプルで簡単に求めやすい内容ですが、実際の投資に対してのパフォーマンスの
数字かと言われればそうではありません。「年間収入」も「物件価格」も伝え方次第で多く見せることができるからです。

実際に「不動産投資」の家賃収入には、管理費などの各種経費がかかります。固定資産税を含めた税金も発生します。また空室や滞納がでることでキャッシュフロー（手取り）で下がることがあります。

「年間収入」は賃料の妥当性を確認

年間収入で注意しなければいけないのは、賃料の妥当性です。

・入居者の賃料設定が現在の相場に比べて高くなっていないか

・空室の想定賃料も意図的に高くなっていないか

特に相場より高くなっているのは、新築アパートでは「新築プレミアム」と呼ばれるもので周辺の家賃よりも新築という理由で「3千円～5千円、中には1万円」ほど高く設定されている場合もあります。

「物件価格」は内訳を確認

物件価格の総額を下げることによって、表面利回りを下げることができます。これは新築アパートの提案資料にもありがちな見せ方です。新築アパートは「土地の売買」と「建築の請負」の二つの取引が発生します。

この「建築の請負」部分に消費税を入れてる場合と入れていない場合が存在します。またその物件価格に含まれていない経費というものが別に存在する場合があります。

・外構費用
・水道工事費（主に引込）
・造成費
・広告費（初回のみ）
・コンサルティング費用

最後のコンサルティング費用というのは良くわからないのものだと思いますが、アパート企画会社には良くある項目です。新築アパートの大手である「TATERU」にも記載されており、不動産投資の初心者にとっては初見ではわかりにくい内容です。

表面利回りはセールス用と割り切る

不動産会社もお得な物件であることと示すために高い数字に仕上げてきます。逆を言うと最大限のパフォーマンスの際に出る数値なのでセールス用と割り切って見ておいたほうがいいです。

アパート企画会社によっては、稀に保守的な数値を算出して最低限でもこれくらいの利回りが出ますと書かれている物件もあります。しかし仲介物件ではまずもってありえないと思っておいたほうが良いと思います。

表面利回りはあくまでも現時点での評価です。物件の立地によっては将来的に発展して資産価値がある場合もありますし、設備を投資することによって部屋のバリューアップして家賃を上げれる場合もあります。

人によって表面利回りの捉え方が異なる

あるポータルサイトでは一時期「利回り星人」と揶揄されるくらいにこだわっている時期がありました。「中古アパートで20％ないと認めない」「新築アパートで5％ないと投資対象にならない」といった表現が初心者の不動産投資家を迷わせる内容が横行していたと思います。

これもその人の金融資産状況にもよりますし、資産形成なのかセミリタイアかの目的にもよって変わります。ましてや操作ができる表面利回りの数値が高いからといって投資対象として正解とは言えません。

利回りが低くても評価の高い土地で空室も出ない、しかも頭金も多く出せると判断できるのであれば、その人にとってはパフォーマンスの高い土地なのです。表面利回りに惑わされずに自分の指標で判断するべきだと思います。