中古アパートでの不動産投資は、関連本やセミナーなどでキャッシュフローが出やすいと言われてきました。
初心者の方でも家賃収入が多く入るという理由から始める方も多くいらっしゃいます。
しかし、不動産物件を選定する難易度は高いです。不動産業者にお任せすると高値で購入してしまい、思ったより家賃収入がない場合もあります。
さらに、ここ最近の融資状況を見ると中古アパートで始めることが困難を極めています。
中古アパートで不動産投資をするために積極的だった銀行が方針を変えたことが大きいです。
実績のある不動産投資家であれば、融資を得ることができるかもしれませんが、初心者は余程の頭金がなければ難しくなりました。
中古アパートに融資ができる銀行がほとんどない
それでは中古アパートがもう融資できないかということになりますが、ノンバンク系の銀行も新築区分マンションにシフトチェンジを始めています。
ノンバンク系の有力銀行だった「オリックス銀行」は早々に「新築、築浅」にしか融資を出さない方針になりました。
「三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス〈略称：三井住友トラストL＆F〉」も中古アパートは実績のある人でなければ厳しいとの情報もあります。
個人的にはノンバンク系は他の金融機関への借換はしにくいイメージだったので利用はしませんでした。
すでに不動産投資実績のある方で、現金を多く出せるのであれば、十分にキャッシュフローが出る小規模の築古アパートであれば良いのかもしれません。
中古アパートを購入済みのオーナーも安心できない
今すでに中古アパートを持っている人は融資が出ているときに「買っておいてよかった」とは限りません。
融資が出なくなったということは、すでに持っている人からすれば「売れにくくなった」ということを理解しておかなければいけません。
「中古アパート」を長期保有を前提しているのであれば問題ありません。
しかし減価償却狙いで築古アパートを購入していたとすれば、思い通りに売却もしにくい環境になっているかと思います。
ただし「売却する」という出口戦略を前提に「中古物件」を購入したとすれば、今の融資状況はかなりリスクを持ったことになります。
ある不動産会社の営業の方に「中古物件」は「ババ抜き」とも言われるくらい難しいと言われたこと思い出しました。
当たりまえですが「売却」をするということは、オーナーにとっては所有するメリットのない物件なのです。
初心者の中古アパート購入は覚悟がなければ購入すべきではない
キャッシュフローも出ていれば安定的にアパート経営できているのであれば、売却する理由はありません。
それでもアパートを売却する理由は何でしょうか。
「管理が大変」「入居者がつきにくい」「税金など維持費がかかる」「相続できない」などのネガティブな理由からが多いのではないかと思います。
専業での不動産経営をされている方であれば、比較的時間もあると思いますのでネガティブな内容も対応できるかもしれません。
サラリーマンのような本業を抱えている場合は、管理やリフォーム対応などでそれなりの覚悟とリスクが必要になってきています。
高金利で借換もしにくい金融機関しかない中で、中古アパート購入し愛着もって30年以上も所有は現実的でしょうか。
確かに情報を収集していた不動産会社からの提案メールも新築や築浅の物件が増え始めています。
しかし利回り的にも収支が良くないものばかりです。
初心者であれば、頭金を貯める貯め時かと思います。
とりあえず「融資が出る時に購入すれば良い」的な発想は通じません。
頭金を貯めるか中古ワンルームマンションや築古戸建を購入して実績を積むしか選択肢がないかもしれません。