東京都内で家賃10万円のマンション経営が難しくなっている

あぱぶろ

4年前

新型コロナウイルス感染対策として始まったテレワークの勢いも次の段階に入ったと思われます。

初期の段階では「外出自粛」という名のもとに一斉にテレワークが導入されました。

しかし元々準備していない企業では、情報セキュリティ対策やネットワーク環境の不備などで試行錯誤の連続でした。

半年以上が経過し業務においての「生産性」「効率性」が維持できると検証した企業は、永続的に継続する方針を早々に打ち出しています。

昔のようなオフィス街に人が集中することはないと予想されます。

東京の人口は微減している

コロナ禍以降、東京都内の人口は転出者が転入者を上回るという状況になっています。

企業によるテレワーク、大学はオンライン授業中心ということが影響してそうです。

東京の人口がさらに減ることは考えにくいのですが、今までのような暮らしではなくなるのは明白です。

しかし住む場所に関しては変化が出てきそうです。

交通が便利な都内の人気駅に住む必要がなくなります。

人混みの多い駅を避けるような層も増えてくるのではないかと思います。

人気の賃貸住宅の条件とすれば徒歩圏内で居住スペースが5～6畳程度でバス、トイレ別になるかと思います。

都内であれば7～8万円も支払うことになります。

しかしテレワークなどで自宅周辺で過ごすことが多くなりそうであれば、同じ7～8万円なら少しでも広い部屋を借りたほうが快適であるという考えも定着しそうです。

さらに都心のエリアで設備も揃っていて築年数が浅いのであればワンルームマンションでも10万円近くになります。

アパートでも7～8万円はかかると思います。

単身者の社会人の平均年収350～400万円と想定するのであれば、住居費に占める割合が見合っていません。

やはり年収の高く安定している人か会社からの補助が出ているなど余裕がないと入居者は限定されます。

不動産投資でも東京23区内にアパートやマンションを持っていれば安心という感じではなくなってきそうです。

家賃設定を間違えてしまうと収支計画や返済計画に大きな影響を与えてしまいます。

そこで標準的な目安として5～6万円でのアパートを購入することをお勧めします。

一般的に手取り収入に対して、家賃にかける割合は1/3が望ましいと言われています。

逆算になりますが、家賃6万円であれば、手取り収入は18万円になります。

ざっくりとした試算ですが年収300万円前後の方が住める金額になります。

少し前のデータになりますが、国税庁による平成26年の調査によると、20代の平均年収は296万円でした。

20代前半の平均年収は248万円で、20代後半は344万円とされています。

都市圏であれば、もう少し金額が上がるかもしれません。

しかし一人暮らしの社会人であれば、家賃6万円でのアパート設定であれば幅広いニーズに対応できる価格帯だと思います。

今後、東京都内で家賃が10万円前後のマンションやアパートを所有している人は、収支計画が難しくなっていくのではないかと思います。