「マンション投資」と「アパート経営」は違う
「マンション投資」と「アパート経営」は同じ不動産投資という意味では同じように感じますが、本質的には異なります。
不動産投資の基本的な考え方はシンプルに考えると以下になります。
「不動産を購入する」
「使いたい人に貸す」
「貸した人から家賃を得る」
「不動産を購入したお金に対して家賃収入を得る」が不動産投資の基本で、専門的にはインカムゲイン（保有するだけで発生する収入）による収入です。
専業の不動産投資家の考え方では「売却して利益を得る」までが不動産投資であり、キャピタルゲイン（売買によって得られる利益）で初めて収支が確定するとしています。
いずれにしても「投資」ということもあり、損失が発生する可能性あります。
「投資は自己責任」と言われるように、必ず儲かるものではありません。
「マンション投資」は収益性が乏しい
今一番、購入されている不動産として「新築マンション投資」があります。「投資」という名前がつくこともあり損失する場合があることを理解しておかないといけません。
高額の不動産を購入する時には、銀行でローンを組みます。ローンの返済額を家賃収入で充当して現金（キャッシュフロー）を得るのが一般的です。
しかし「マンション投資」は、返済額のほうが高くなる傾向があるので、オーナーが持ち出す（他の収入から充てる）場合があります。
先ほどの定義からすればすでに損失が確定しているので毎月「赤字」が発生します。もはや「投資」ではありません。
もっとも今の「マンション投資」は「生命保険商品」のような形で提案されることが多いのです。
また、「売却して利益を得る」ということを期待しているかもしれませんが、投資マンション自体の価格が高止まりしつつあるので、利益を得る可能性が低くなっています。
「アパート経営」は堅実にお金が残せる
「マンション投資」に対して「アパート」は「投資」というより「経営」をうたっている会社が多いと思います。
「経営」ということなので、マンション投資のように「赤字」にするわけにはいきません。
毎月「黒字」となるように収益を上げることが前提にありますので、「アパート経営」を提唱している会社の物件は、土地選定、建物仕様、管理体制にノウハウがあります。
「アパート経営」と称しても「レオパレス」のような安普請なアパートを提供している会社もあるので実績があるかの注意が必要です。
「黒字」であるということが基本になりますが、加えて税金や資産性を考えると「マンション投資」よりはるかに優れています。
同じ不動産投資でも「マンション投資」と「アパート経営」が似て非なるものです。
昨今の不動産投資に否定的な意見の大半が「マンション投資」を挙げていると思います。
「アパート経営」として堅実に収益が出て、安定的な物件なのであれば、まだまだ不動産投資をするメリットがあると思います。
