不動産投資が再現性のある「投資」とされながらも、時代によってトレンドが変わります。
経済状況によって、キャッシュフローが取れる土地や建物の種類によって差が出るのです。
過去、成功したパターンだからといって、今も通じるとは限りません。
「不動産投資」が過去の方法では通用しない理由
融資が出ていた３〜4年前は、ダントツに地方にあるＲＣ造の一棟物件が人気でした。
不動産投資をするなら「ＲＣ中古一棟」でないとやってはいけないくらいの王道スタイルだったのを覚えています。
当時はまだ相場が天井ではなく、利回りが高くキャッシュフローが出やすかったからだと言われています。
地方のＲＣは積算評価が出ていたので、サラリーマンでも少額の頭金でも融資が承認されたので、多くのマンションオーナーが生まれました。
「ＲＣ中古一棟」を専門にした不動産投資家たちの本も数多く出版され、主催するセミナーが連日盛況になり、不動産投資バブルを作ったと思います。
さらに地方で数十パーセントの全空物件も購入する強者が出てきて、とてもじゃないですが、サラリーマンには難易度の高い物件でした。
しかし物件価格が異常に高くなり、当時の新築と変わらない利回りになっている今では、旨味のある「不動産投資」ではありません。
「新築アパート」「シェアハウス」の次は
すると今度は何が起こったかというと、首都圏の新築木造アパートのラッシュです。
TATERUを始めとした「新築アパート業者」が注目を浴びるようになったのです。
しかし、決して新築木造アパートの利回りが高いというわけではありません。しかし首都圏の銀行から安い金利で借りられることが強みとなり増加してきました。
その流れの派生とテレビ番組の効果もあり「シェアハウス」ブームが起りましたが、残念ながら「スルガ銀行」の不正により一気に衰退していきます。
今は現金による「築古戸建」が流行りという感じでしょうか。住宅は購入できない層が広い一戸建てに住めるニーズには合っているのかもしれません。
これも市況によって「新築戸建」が低価格になっていけば、大きく変化していく可能性があります。
長期的に安定していることが大事
過去の経済状況や融資条件で問題なく成功しているから、それが一番だと思い込んでいてはいけません。
それでも過去のスキーム実績で煽るかのようなセミナーが後を絶ちません。
住居系の不動産投資から派生した「駐車場（コインパーキング）」「コインランドリー」「貸会議室」などを一時の流行りで飛びつくのも、今はリスクがあるかと思います。
やはり長期的に安定している不動産を購入することが大事です。
目先のキャッシュフローや不動産規模（融資額）で始めるものではありません。
