2棟目が買えないサラリーマン投資家が増加

2棟目が購入できないサラリーマン投資家

不動産投資で2棟目が購入できない投資家が増えているようです。年度末の決算期を控えて通常であれば融資の多く出やすいとされる時期ではありますが、今年はいつもと違う動きが出ているようです。

 

この一年で一部の金融機関が融資条件である年収条件を一気に引き上げたというのだ。「きっかけは、18年のスルガ銀行の不正融資問題です。これまで融資を受けられた年収500万円以下の会社員の審査が厳しくなった。それ以上の年収の方でも、1件購入できても2件目以降の融資が下りないケースも増えています

引用:ライブドアニュース

予想以上にスルガ銀行など不動産投資に積極的な銀行の不正融資が響いているのか、2棟目が購入できないとなると、不動産投資をするさらなるメリットがなくなってきます。

 

初めての不動産投資なら1棟目は購入できる

1棟目は比較的購入しやすい条件が揃っています。投資用不動産物件自体が耐用年数などで問題がない前提ですが、特に下記の場合あれば住宅ローンと同じく承認がされやすいと言われています。

不動産投資できる条件
  • 他に借入がない(キャッシングはNG)
  • 年収がある(一定の年収額が必要)
  • 金融資産がある
  • 勤続年数がある
  • 頭金として1割以上出せる(2割あれば尚良い)

初めて不動産投資を行うサラリーマンでも区分マンションや小規模アパート(4〜6戸)であれば、比較的購入ができるかと思います。

 

ただし、1棟(1戸)だけであれば、今の利回り状況を勘案すると多くの家賃収入が望めません。規模を大きくすることで家賃収入が安定するようになり、事業的規模になれば青色申告ができるので節税面でも有利になります。

 

また一箇所しか不動産がないとなると空室などのリスクヘッジもできないため複数棟持つことが理想とされます。

 

1棟目が収支が出ている不動産であれば良いのですが、収支が悪く銀行への返済が持ち出しするような不動産の場合は別の収入源(2棟目)を確保することが必須 になります。

 

その2棟目への融資が厳しいとなるとオーナーとしても中途半端な状態になり、安心して不動産投資を続けることができません。

 

不動産が売れない会社が危機的状況か

2棟目が買えないということは、不動産業者からすれば「不動産が売れない」ということになります。

 

売却が見込めない物件ばかり揃える不動産会社は業績が下がっていきます。そうなると金融機関の信用も落ち、倒産するケースも出てくる可能性が高くなるのです。

 

一時的に不動産投資などで人気が出てしまったエリアがあります。人気に沿って土地価格が高騰していた状態になり、地主も強気の価格で売りに出していたと思います。

 

しかし融資がつかず売ることができなくなった不動産の価格は元の値段に下がって行く可能性があります。

 

人気のある「小岩」「葛西」が下落リスクがある

すでに一部のエリアでは中古不動産の価格が元に戻っている傾向が出ているようです。安定していると言われている東京都23区でも下落する可能性が出てきているということです。

人気エリアでも最寄り駅徒歩10分を超える物件は相当厳しい状況になります。また、かつての高級住宅街であった東横線沿いの『自由が丘』『田園調布』もいまひとつ。城東でも荒川より東の『小岩』『一之江』『葛西』は下がる可能性が高い」

さらに20年は最悪のシナリオが待つ。売却が見込めない物件ばかり揃える不動産会社は、金融機関の信用も落ち、倒産するケースも出てくる可能性が高いのだという。買ってはいけない不動産会社にはどんな特徴があるのか。

中古不動産に限らず城東地区はアパート会社でも多く建設をしていたエリアの一つです。一昨年問題となったシェアハウスも多く建てられている場所です。

城東地区

城東地区はかつての江戸城、現在の皇居から東側の地区を指します。東は千葉県、北は埼玉県と接しているこのエリアは、荒川、江戸川、隅田川と複数の一級河川が流れる地域です。

ガイドブックなどでは「下町」と呼ばれることが多いエリア

  • 足立区
  • 荒川区
  • 台東区
  • 墨田区
  • 江東区
  • 葛飾区
  • 江戸川区

城東地区千葉県寄りで都心から近いエリアです。都心の西側に比べて値段も高くないという点では穴場のエリアだったかもしれませんが今後は不動産投資では厳しいのかもしれません。

 

この記事のまとめ
  • 2棟目が買えないサラリーマンの不動産投資家が増えている
  • 「不動産が売れない」と不動産会社が倒産していく可能性が高くなる
  • 新築アパートやシェアハウスが乱立した城東地区の土地が下がる可能性がある
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