「ターゲット」「立地」「家賃設定」で安定のアパート経営

管理会社から9月の半ばにアパートで退去のお知らせを受けました。

結婚をするというおめでたい理由での退去になります。

所有しているアパートは二人でも暮らせる間取りではあり、入居可にしています。

しかし将来的に子どもが出来れば手狭になりますので、退去いただくのは仕方がありません。

コロナ禍で退去になるので次の入居がすぐに埋まるのか不安になりました。

10月の初旬に退去が決まっていたのですが、さっそく申込が入りました。

競合の新築アパートがある中での申込

アパート周辺エリアは、最近新築アパートが経ったエリアでした。

入居者からすれば、どうせするなら新築アパートのほうが良いと選択をします。

しかし今回は、そのような競合がいる中でも早々に入居がきまりました。

この時期でもすぐに入居がきまったのは、やはりアパートに差別化があったからかもしれません。

所有しているアパートは、会社員とくに女性の方をターゲットにしています。

女性の方が安心して快適に暮らせるような設備と間取り、そして飽きの来ないデザインに仕上げています。

このターゲットを明確にしておかなければ、借りる人の属性も多種多様になります。

入居者のイメージをつくっておくと、客付けをする不動産仲介会社も案内がしやすくなります。

不動産投資で失敗しているのは、ニーズのない土地に無理やりアパートやマンションを建てることです。

レオパレスや新興アパート会社が自社の売上を優先するがために、ほとんど人が住まないようなエリアに建て続けました。

結果、新築アパートにも関わらず、入居者が集まらずに築浅で売り出すアパートが続出してしまったのです。

やはり不動産投資は立地が大事になります。

最近ではコロナで駅近い場所でなくてもという意見もあります。

しかし買い物できるスーパーやコンビニ、病院が近くないところはやはり不便です。

新築アパートとの優位性を出すには「家賃」しかありません。

しかし今回の募集した家賃設定は「値下げ」をせずに申込が入りました。

これは最初の設定価格が「借りやすい金額」であったということです。

新築アパートは「新築プレミアム」として相場より高くすることができます。

しかしその金額で収支計画を立てていれば、経年することで「値下げ」をせざるを得なくなります。

そうなれば予定通りの現金を得られなくなります。

最初の家賃設定は本当に大事なのです。不動産会社やアパート会社の言われるがままに相場より高い家賃設定が注意が必要です。

アパート経営には差別化を図ることで入居が安定してきます。

それには「ターゲット」「立地」「家賃設定」が大事な要素です。

デザインが優れている斬新なアパートもありますが、それを好んで住む人は限定されます。

定番の間取りながら、設備や仕様が充実していることが長期的な安定経営をすることができます。

利回りやキャッシュフローだけで不動産投資をしては、長期的な安定が見込めません。