不動産投資の重要なポイントとして土地（エリア）があります。
一般亭には価格が下がらない土地がベストだと思いますが、坪単価の高い土地は基本利回りが低いです。
不動産投資としてのアパート用土地は、インカムゲイン（賃貸収入）とキャピタルゲイン（売却収入）のバランスが良いところがベストと言われています。
どのような場所の不動産を購入すればいいのか、自分なりにまとめてみました。
アパートとして購入を検討する土地の条件
・学校などに依存しない土地
学生向けのアパートは、学校移転などによる影響でる可能性が高いと言われているので選択しません。
社会人向けのアパートが成立するように土地で購入を検討しています。
・通勤30分以内の土地
新築アパートは都市圏を中心に購入を進めています。
都内で30分は相当立地が良いとことですが、通勤のすべてが都内に行くとは限りません。
県庁所在地、ターミナル駅などでお勤めの方も多数いらっしゃいます。その方をターゲットにすることにより賃貸経営が成立することも可能です。
・ワンルーム物件が多い土地
新築アパートでは、二人暮らしもできるような広めでスペックでワンルームとの差別化を図っています。
ワンルームが多い土地は、独身者が多い地域でもありますので需要があるとみています。
その中で長期的に契約していただけるようなスペックのアパートを敢えて選択しています。
それでも購入しない土地
上記のような条件でも購入しない土地の条件があります。
・旗竿地
不動産投資の方で旗竿地（土地の形が旗竿状になった土地）で土地を安くして購入して、新築アパートを建てるような戦略があります。
東京都内でよく見られる土地形状ですが、私はこのような土地は購入しません。
住宅を購入する際に、旗竿地は値段が安いのですが土地評価はどうしても下がってしまいます。
出口戦略の際にも売却が困難になるのではと想定しています。
また道路設置面が狭いと工事面で不利になり、余計なコストがかかる可能性があります。
・借地権の土地
借地権の土地も不動産投資する面では、割安で非常に有利と書かれていることが多いと思います。
しかし、相続などで後々契約などで大変になると不動産会社に散々言われましたので現時点では対象外です。
出口戦略としての土地活用が想定できる
新築アパートとし購入し10数年経過してあとも、利回りが大きく下がらなければ、中古アパートとして市場に販売できます。
（ここでは不動産経営として運営が継続できた実績があることが重要です。もっともそのような状態があれば、売却は検討しないですが、、、）
30年以上経過した場合でも元が十分にとれているはずなので、更地にして売却することも可能です。
また道路付け、土地形状がよければ、そのままアパートとしての売却をしなくても良い場合もあります。
アパート用土地は、敷地面積が大きいので分筆して戸建て用住宅として売却する選択肢もあります。
区分マンションの不動産投資とは異なり、土地があることは非常に強いです。
担保力があれば、それをベースに次の融資を獲得しやすくなる点でも資産形成にも有利かと思います。