初めて不動産投資をするのであれば、多額の借入をしたくないので少額で始めたいと思います。その選択肢の一つに区分所有となるワンルームマンションが挙げられます。
新築は初期の建設費や販売の広告費がかかるので割高になるので、不動産投資としてのキャッシュフローにほとんどメリットがありませんので、中古ワンルームマンションとなります。
しかも東京都内で駅近くであれば需要と供給のバランスが良いので空室率が少ないと言われています。私の最初の不動産投資も中古ワンルームマンションでした。
3年近く運営し、アパート一棟に変更するために売却をいたしましたが、確かに安定的でオーナーはほとんど対応することはありませんでした。
中古ワンルームではキャッシュフローが残らない
久しぶりに中古ワンルームマンションを販売している会社主催のセミナーに参加することができました。5年前と比較して数値面で大きく2点異なっていました。それは不動産投資としての対象には厳しい変化でした。
中古ワンルームの値段が高騰している
商品としては主に２つに分けられており、築浅のワンルームマンションとバブル期時代に建設された築古のワンルームマンションになります。
わかりやすく言うと築浅は25平方メートルぐらいの広さでバストイレ別、築古は20平方メートル以下で3点ユニットバスのタイプです。
5年前当時の値段ですが、築浅で1,500万円前後、築古で1,000万円前後が相場だったと思います。参加したセミナー資料に掲載された内容ですと、築浅でも2,000万円を超える高価格に上がっていました。
場所も中央線の駅近くで悪くはないのですが、そこまで高いとこなると新築ワンルームマンションと変わらなくなってきます。物件数が少なくなったのか購入するニーズがあるのか5年前とは環境が大きく変わりました。
キャッシュフローが出ない
購入金額が上がっている中で家賃相場が変わらないので、利回りが1〜2%下がっています。5年前であれば、管理費、ローン返済後のキャッシュフローが2万円前後でした。そこから固定資産税を抜くと20万円くらいになります。
しかし、現在の販売されている収支計画表をみると、月に5,000円ほどの手残りです。固定資産税支払うとほとんど残りません。退去が出て、すぐに埋まらないと持ち出しが発生してしまいます。
確かに融資金利は、1%台前半と5年前に比べると優遇されていますが、利回りからの計算ではキャッシュフローは悪化しており、新築ワンルームマンションと変わらなくなってきました。
手残りが少ない上に資産形成としても土地が残るわけでもないので、中古とはいえワンルームマンション投資としては魅力がなくなった感があります。
借入がなく現金で購入できる購入価格であれば、中古ワンルームマンションも投資対象としてはメリットがありそうですが、投資対象にするのは中々厳しくなった感じがします。
こちらも融資上限まで販売する不動産会社が一部存在しているようです。現時点ではオーナーの立場を考えるとはじめて不動産投資する物件ではないような気がします。