マンションを「月1万円」で購入できると思ってはいけない

あぱぶろ

4年前

新築ワンルームマンションが何故売れるのか。それは巧みなセールストークと不動産購入初心者の組み合わせにより成立するからです。

都心の一等地だけでなく私鉄沿線の駅近にも新築ワンルームマンションも多く立ち並んでいます。中には分譲マンションと思えるような高級感のある設備で売り出しています。

単身用マンションとはいえ価格も2000～3000万円と高額な価格帯になって販売されています。エリアによっては4000万円台の物件もあるようです。

新築ワンルームマンション投資のデメリット

不動産投資を少しでも勉強したことがある人であれば、収支がマイナスなることは理解できていると思います。

新築ワンルームマンション投資のデメリット

新築ワンルームマンションは、新築のためエリア相場より高く家賃を設定することができる場合があります。いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる家賃設定です。

最初の入居者に対しては、誰も住んだことがない新築ということで、高い家賃でも納得して契約する可能性が高いです。

しかし2人目、3人目と入居者が変わると、新築であるメリットがなくなります。家賃をエリア相場にあわさないといけなくなり、家賃が下げることになります。

そうなると期待している家賃収入が得られなくなるのです。想定通りの家賃収入がなければ、銀行への返済計画も変更せざるを得ません。

不動産投資をする際に「節税効果」があると提案を受けます。これは新築ワンルームマンションにも当てはまるメリットです。

物件を購入することで減価償却費を損金として処理できるのです。また不動産投資という事業を行うことで、さまざまな経費を損金とすることができます。

サラリーマンなど給与所得者には一般的な節税ができないため、不動産投資をすると収益が少なくとも節税効果をあるとされています。

しかし新築ワンルームマンションは区分所有になるため、一棟アパートやマンションより高額ではないためそれほど大きな節税効果は見込めません。

初年度は購入時の税金などで経費を計上できますが、2年目以降はさほど効果がないというのが大半です。

新築ワンルームマンションは同じエリアの中古ワンルームマンションよりも高額です。

高額となると現金で買えないため銀行からローンを組みます。しかし高額な物件であればローン返済の負担も大きくなるため、家賃収入だけで返済できなくなる場合があります。

そうなればサラリーマンの給与から銀行へのローン返済を補うことになります。もはや不動産投資で家賃収入を得るという考えではない商品になります。

それでも新築ワンルームマンションが販売されるのは何故でしょうか。

それは販売する側のセールストークにもよることが大きいのです。

新築ワンルームマンションのセールストーク例

販売する側はいきなり不動産投資で家賃が得られるとは語りません。むしろ先ほどの持ち出しすることを逆手にとって「月々1万円でマンションオーナーに成れる 」と提案するのです。

つまり購入者が最初から「不動産投資」と思って購入していないということになります。

将来的には返済完了後にお小遣い程度の家賃収入 が入れば良いという考えです。

考えようよっては「月々1万円でマンションオーナー」は間違いではないですが、これもローン返済期間に入居者が常に入っている状態でなければ実現できません。

おそらくローンは、30年ないし35年組んでいると思います。それぐらいになれば老朽化もしているし、大規模修繕なので追加の費用がかかるかもしれません。

安易に「月々1万円でマンションオーナー」なれるのかと判断して購入してはいけないのです。

「不動産投資」をする人は全て同じゴールを持っていません。「家賃収入がほしい」「資産をつくりたい」「家族に相続したい」など様々です。

共通して言えるのは「長期間」掛けなければ、それぞれのゴールを達成できないということです。

その長期間かけることに対して、より確実性が問われます。本当に達成できるゴールなのかは日々う不動産経営をして検証していくしかありません。

その際に自分の想定していた方向で進んでいないとわかれば軌道修正することができなければいけません。

それができるのことが「不動産投資」を将来に向けて成功に導く手段の一つだと思います。