マンション「初月契約率」５０％割れでバブル崩壊か

平成バブル以来の状況

不動産経済研究所が先月、「首都圏のマンション市場動向」を発表した。それによると、２０１８年１２月における初月契約率は４９・４％。５０％を割るのは１９９１年８月以来だそうだ。あの平成大バブルの崩壊以来になる。

引用：夕刊フジ　ZAKZAK

「初月契約率」という指数が不動産業界にあります。その月に初めて売り出した住戸がどれくらい売れたかという割合で物件の人気度合いを知ることができます。

不動産経済研究所が毎月発表する初月契約率は、常に７割以上が通常のようですが、それが５割を切るというのはかなりの異常事態とされます。

供給過多なのか、外国人（アジア圏）の購入ブームもひと段落ついたのかもしれません。また融資条件を見合って購入する人も少なくなっているのかもしれません。

新築マンションの新聞チラシなどで見ると「第○期○次」というような表示が出ています。これは新築マンションの売主が売り出し時期と販売戸数を自由に決めることができるための表現になります。

これは予測に応じて「第○期」と分割するようですが、「第5期15次　販売戸数5戸」のようなよくわからない数字を表現で販売する場合もあるようです。確かに最近のチラシを見ると中々「最終期」の文字を見たことがないかもしれません。

そもそも新聞チラシでマンション物件を見ることが少なくなったような気がします。山手線内もしくは沿線近くのタワーマンションは一時期週末になると多くのチラシが含まれていましたが、スーパーやドラッグストアのチラシより確実に少ないです。

不動産投資バブルはスルガ銀行の不正融資から始まり、各地方銀行の引き締めもあり、しばらくの間は物件の流通は下降トレンドだと予測されます。

同じ新築でも住居系のマンションに対しては、住宅ローンの超低金利、年度末、消費税値上げ前と色々と良い購入条件が重なっています。しかし売れません。土地を高く仕入れているデベロッパーは利益を考えると投げ売りは簡単にはできません。

値段が下がっても売れないのが不動産の難しいところです。戸数はある以上は一定の売れ残りは出てきます。マンションはアパートと違って時間もコストを掛けて作りますので「売れ残り」は避けなくてはいけません。

これは都内の一等地の話かと思いきや値頃感のある郊外でも新築マンションが売れない（建てれない）状況になっています。

しかも郊外のマンションがさらに売れなくなっています。都内から1時間くらいの距離に10年前に建てられた中古マンションの流通が増えているため、新築を建てても売れないようです。

東京オリンピック前に新築が売れなくなって本当にバブル崩壊なのかもしれません。そうなると時間差がありますが「不動産投資」への影響も出てくるかもしれません。