不動産経営で管理会社は売主と同じにするべきか

不動産経営で管理会社は売主と同じにするべきか

不動産投資は投資用アパートやマンションを購入するには相当な時間とお金がかかります。購入することで達成感を得てしまうのも無理はありません。

 

しかし不動産投資では収支を安定させるためには「賃貸管理」が重要になってきます。サラリーマンであれば、自ら管理する「自主管理」は時間的にも難しいと思います。

 

そうなれば管理を専門業者に委託するしかありません。「投資用不動産は物件と管理を一緒に買う」ということが大事です。

投資用不動産の管理会社の業務とは

投資用のアパートやマンションなどを委託する「管理会社」の業務は多岐に渡っています。

管理会社の主な業務内容
  • 空室対策
  • 入居者対応
  • 建物管理
  • オーナー対応

不動産投資によるアパート経営は、入居者がいて成立します。物件の状況にもよりますが、入居者を集める対策ができているかが一番重要になります。

 

その一つは「空室対策」です。客付けとも呼ばれる業務でアパートのある周辺の不動産仲介会社と連携しながら、入居者を募る仕事があります。

 

この点のノウハウがあるかどうかで管理会社の評価が明確になります。

 

また実際に入居している方が、少しでも長く住んでもらうための「入居者対応」も重要な業務になります。

 

トラブル対応や滞納対応など日々の生活で起こることオーナーに代わって管理してくれることが大事になります。

 

この2点だけでもお金を払っても値するような管理会社に委託することが、不動産投資を安定化するためには重要な要素です。

管理会社は売主と同じがいいのか

建売系の新築アパートや新築マンションであれば、管理会社が売主と同じ場合が大半です。逆に中古アパートなどになると仲介系が大半なので、売主とは別の管理会社に委託することになります。

 

建売系の新築アパート会社に管理を頼んでも大丈夫かということになりますが、結論からすれば「条件によってはOK」ということになります。

 

新築アパート会社の多くは購入したオーナーが長期間利用してもらうために管理していることで「入居率」を上げるように努力します。

 

この数値が高く維持できることで「追加でアパートを購入」してもらうことに繋げるのです。アパートを売りっぱなしの業者とは異なり、好循環が生まれる状況になります。

管理を委託してはいけない会社とは

それでも管理会社の方針によっては、オーナーの満足いく状況にならないことが多々あります。実際にこのような管理会社であれば、たとえ売主であったとしても検討が必要です。

管理を委託してはいけない会社とは
  • 管理をさらに再委託している
  • 管理メニューに「サブリース」がある
  • 担当者が幾度となく変わる

管理をさらに再委託している会社

管理業務は名ばかりに実際には、さらに業務を委託している会社です。ビジネス上では再委託する可能性がありますが、管理をそのまま丸投げをしていないかがポイントになります。

 

実際に管理会社に連絡をしても、全く別会社から返信が来るような会社となれば、管理会社が全体を把握していないと思われます。

 

また再委託をする時点で、管理会社の利益確保のために必要のないコストが掛かっている可能性もあります。

管理メニューに「サブリース」がある

レオパレスでも問題となった「サブリース」のメニューがある管理会社が注意が必要です。

サブリースとは

一括借り上げ、家賃保証制度のこと。

不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組み

オーナーの希望で利用するならまだしも、積極的に提案してくるところは物件にも問題あると思ってよいかと思います。

担当者が幾度となく変わる

管理会社は担当エリアで根強く地元の仲介会社と基盤があることが重要です。それには長期間でのコミュニケーションによる信頼関係が重要になってきます。

 

担当者が常に同じ人のほうが、オーナーにとっては安心です。1年も経たずに担当者が変わるということは、管理会社の体制にも問題があると思います。

管理会社によって不動産経営が大きく変わる

良い管理会社は一言でいえば「任せて安心できる」会社であるかということです。

 

サラリーマンが副業で不動産投資をするのであれば、普段の生活と変わらないことが大前提です。そえは限りなく理想的な「不労所得」に近づきます。

 

管理会社の優劣によって不動産投資の収支も影響します。もし今の管理会社に不安を持っているのであれば委託先を変えるなど強気な姿勢でも問題ないと思います。

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