不動産は「管理を買え」という真意
アパートを購入するには、窓口となる営業担当も重要ですが、それ以上に重視しないといけないのは「管理」担当です。新築アパートでも中古アパートでも長期間経営できるためには「管理」によって大きく影響されます。
不動産投資での管理業務全般のことを最近では「プロパティマネジメント」として専門化されています。略してPM（ピーエム）と呼ばれることもあります。
投資用不動産で実績のある人は、物件購入と同じくらいに管理体制と状況を確認します。「不動産は管理を買え」と言われるくらい物件の管理状況を重要視しているのです。
不動産投資でのプロパティマネジメントとは
はじめて不動産投資を行う人にとって、プロパティマネジメントは聞きなれない言葉かもしれませんが「不動産に価値を与える仕事」と言われています。
プロパティマネジメントの重要性の認識は、不動産オーナーの中でも高まってきています。
部屋の管理から入居付けに至るまでを一括で管理運営することで、内容次第では不動産の価値があがると言われています。
また不動産物件は放っておけば古くなります。そうなると物件価値は自然と下がってしまうので、リノベーションしたりなどの付加価値をつくり、家賃下落を抑えるのもプロパティマネジメントの仕事です。
プロパティマネジメントの業務とは
プロパティマネジメントは、街の不動産会社の管理をより専門的に効率化し、オーナーの経営支援をする役割となっています。
不動産を経営・管理するには様々な状況の変化があるため下記のような業務を行います。
| 建物 | 建物の物理的な維持・管理業務対応
巡回清掃・定期清掃業務 各種法定点検代行 |
| リーシング | 賃借する入居者の誘致、交渉、賃貸借業務の代行
賃料・共益費などの請求・回収、トラブル時の対応 |
不動産の持つ収益を最大限にすることに加えて、資産価値をもっと高めることを目的として、管理運営、経営を代行することがプロパティマネジメント業務になります。
営業より管理部門が多い会社を選ぶべき
不動産投資コンサルティング会社でありがちな「物件販売から入居者管理までワンストップサービス」をセールスポイントは、実際には出来ているのでしょうか。
往々にして「営業コンサルティング」が大半をしめて物件管理部門が少数ないしは外部委託会社に丸投げしているところが多いのではないかと思います。
そうなると物件管理は二の次になっている可能性が高いのですが、不動産投資のオーナーからすれば購入してからがスタートです。
「想定利回りを維持できるか」「売却するときに価値が挙がっているか」は管理次第です。
会社の人員構成からして「営業」が大半をしめているのは要注意です。営業が兼任で管理をできるほど簡単な仕事ではないため、プロパティマネジメントができる専門担当が必要で、かつそちらの人員が多いほうが望ましいです。
先ほどのワンストップサービスを売りにしている不動産会社でも「売り切って終わり」の会社かもしれません。プロパティマネジメントでの実績と経験もない会社であれば購入しないほうが賢明です。
ましてや2，3年前に開業した会社は業務委託として丸投げしている場合が多いと思います。そうなると余計な利益が載せられて請求されかねません。
購入する際には「具体的な業務内容」「管理実績の数値」は必ず確認するようにしたほうが良いと思います。
プロパティマネジメント重視の会社
多くの戸数を管理している会社は、ビジネスモデルが不動産販売ではない場合もあります。大手の中古アパート専門会社に聞いた際に「管理が収益モデルのメインです」と言われました。
極端な話、他社で購入してもらっても管理を任せてもられば事業として成り立つということです。
プロパティマネジメントでは、空室対策として町の不動産仲介会社とも密に連携を行い満室経営できるように動きます。プロパティマネジメント会社にとっても入居率を示す数値が最大の実績になります。
不動産投資のパートナーとして「良い不動産」を提案してくれる営業担当も必要ですが、実直に賃貸管理ができるプロパティマネジメント担当が多くいる会社がこれからは重要視されていくと思います。