「サブリース契約」の4割は内容を説明していない

不動産投資を勉強している人であれば一度は聞いたことのある「サブリース契約」ですが、不動産管理会社が優位な条件になっているとされています。

レオパレスや大東建託などの地主向けのアパート経営やシェアハウス「かぼちゃの馬車」などでは「サブリース」契約で投資する顧客を集めるための安心材料として利用されていました。

しかし大家側が不利な条件になっているとの指摘があり、幾度となく問題視されていたのです。ついに国土交通省が調査に乗り出したところ、不安だけが残る残念な結果になりました。

アパートなどを家主から借り上げてまた貸しするサブリース契約を巡り、賃料の減額リスクや修繕工事費用といった重要事項を事業者から説明された所有者が6割にとどまることが国土交通省の実態調査で分かった。同省はこうした実態を踏まえ、適正化に向けた新法の通常国会への提出を目指す。

引用：日本経済新聞

サブリース契約とは

「サブリース契約」とは、不動産管理会社が大家さんから物件を借り上げて、その管理会社が入居者と賃貸契約を直接結ぶ契約形式のことをいいます。

つまりサブリースとは「転貸借」のことを示します。またアパート会社などで宣伝で使われる言葉として「一括借り上げ」という表現の場合もあります。

「家賃は30年間長期保証」など言葉とともにアパート経営を紹介されるので、初めて不動産投資をする方からすれば、大きな金額を借入をすることに対して不安の解消になっています。

「サブリース契約」がここまで浸透しているのには、それなりのメリットが確立されていることがわかります。

サブリース契約のメリット

アパート経営が一番大変なのは、入居者募集です。空室にならないようにすることがアパート経営で黒字化にする基本になります。

「サブリース契約」になると空室募集の作業が基本的には不要です。空室でも家賃収入が入ってくるからです。

空室対策に必要な賃貸会社への広告費なども考慮しなくても良い形にになるので、経費に関しても計画的に管理できます。

また管理自体もオーナー自ら行わなくても大丈夫です。自主管理であれば下記のような業務が発生します。

その分コストとして家賃収入から引かれる形になりますが、本業のあるサラリーマンであれば基本的には管理をお任せするべきだと思います。

入居者との対応に時間を取られることなく、ストレスもなくアパート経営を運用することができます。

万能に見える「サブリース契約」ですが、やはりデメリットも存在します。最近の関連するニュースなどでは、こちらのデメリットが先行している印象が強くなってきています。

サブリース契約のデメリット

自主管理や一般的な不動産管理の委託の場合に比べて経費が高くなります。相場は各社によって異なりますが、家賃の2割以上引かれると思ってほうが良さそうです。

例えば50,000円の家賃でも実際には、40,000円しかお金が入ってきません。また定額で設定されている場合は、繁忙期で家賃を上げて募集してもその分は家賃にはプラスされません。

通常であれば入居者はオーナーが審査することができます。「水商売系はNG」などと審査で断ることができるのですが、「サブリース契約」の場合は選定することができません。

希望をしていない生活保護者や外国人などが入居している可能性もあります。

そして今回の調査で問題になったのが「契約書」です。契約は当初10年間固定などの長期契約になり、その後数年で更新し、その際に賃料が改定されて下がるというケース多いのです。

30年間長期保証と宣伝はしていますが、実際には同じ金額で満額もらえるわけではないです。

入居者の退去後の原状回復や築10年を目処に行われる大規模修繕などの費用は、サブリース会社ではなくオーナーが負担します。ここで問題なのは現状回復する会社がサブリース会社の指定になります。

サブリース会社の系列会社による対応が多いのですが、相場より高い工事費用を請求される可能性もあります。

今回の調査ではオーナーに提案するときは、デメリット（注意点）は多く語らずに、メリットだけの説明をしている業者がいかに多いかがわかります。

デメリットを伝えると契約できないという都合もありますが、将来的にトラブルになることがみえているのであれば、誠意を持って説明するべきです。

オーナー側も契約内容を理解し、納得した上で契約を結ばないといけません。

全ての「サブリース契約」が悪いとは言い切れませんが、説明が曖昧になっている業者に対しては登録制による法的な制限や、悪質なものに対しては厳罰を与えるようなルールを早々に決めてもらいたいと思います。