いまだにフルローンで不動産投資を目指す人たちの行く末

住居購入のフルローンとは違う

融資が厳しくなったとはいえ、いまだにフルローンで不動産投資の物件を購入することを目指す人たちがいます。

フルローン

不動産投資に必要な物件の購入金額を自己資金なしで、すべて金融機関からの融資で調達できるローン。

頭金0円、物件価格の100％を借入れを行います。売買に関わる諸経費は手持ちで用意をします。

マイホームを購入する時もフルローンを目指す人がいます。

通常であれば頭金2割は必要なところですが、購入者の条件によっては「頭金ゼロ」でフルローンを組めることがあります。

これは毎月の給料から「返済」ができる前提であるからこそ銀行も融資をしてくれます。

しかし不動産投資は不動産投資の物件の収益がなければ「返済」ができません。

空室が続けば普段の給与から持ち出しをしなくてはいけません。

同じフルローンでも住居と不動産投資では銀行からの姿勢が異なるのです。

住宅と異なり「貯金ゼロ･頭金ゼロ・フルローン」はあり得ません。

少なとも金融資産がなければ実行してはいけません。

しかしスルガ銀行をはじめとして一部の地方銀行においては「資産の改ざん」というあるまじき行為を行いました。

「「貯金ゼロ･頭金ゼロ」に近い状態で販売をしていたのです。

当然、実際の金融資産を持っていないので、空室が続き「返済」が滞れば自分の給与から支払いをしなくてはなりません。

それでも評価に値する「立地がいい」「建物自体がしっかりしている」不動産物件を購入していれば、なんとかすれば空室対策ができるかもしれません。

しかし先日の「ガイアの夜明け」で放映されたケリーバックス社のような不正を繰り返していた不動産業者であれば物件自体に問題がありすぎてリカバーできない状態になれば、一気に崩壊してしまいます。

ラッキーにもフルローンで購入できた物件でも売らざるを得ない状況になった時でもそう簡単には売れません。

売却するときは、当然損をしたくないので返済金額を完遂できるように少なくとも購入時と同じ利回りで売値を設定します。

しかし購入時より築年数が経った物件を同じ利回りで購入する人はいるのでしょうか。

物件自体に資産価値がない限り売れません。不動産投資として成立していない物件だから売却するような物件です。

現実には厳しいと思います。

これはすでに不動産物件を持っていて不動産経営として安定している方のみです。

もしくは多大な金融資産を持っている方であれば大丈夫です。

昔、アパート会社の担当の方から「実績のアパートを4、5棟持っていれば、銀行の方からフルローンに近い融資を提案してくる」という話を聞きました。

拡張していきたい不動産投資家であれば憧れの展開です。

いまだに「フルローンで購入できる物件がないか」という感じで不動産会社に問い合わせをする人がいるようです。

過去にフルローンで不動産を一気に購入できた方々が果たして今も安定的に経営をしているのでしょうか。

厳しいようですが、今後は「頭金」も無しに不動産投資をすることは本当に危険です。

今の融資状況からして高級マンションや高級車を購入する感覚では不動産投資物件は購入できないことは理解しておいたほうが良いと思います。