目標はサラリーマンの年収を超える
不動産投資で「サラリーマン年収を超える収入を得よう」的な煽りのセミナーや投資本が後を絶ちません。不動産会社からのメールマガジンからも同じような意図のキャッチコピーが大半です。なぜでしょうか。
一つは目標数値としてわかりやすいのだと思います。「今の年収を超える」ということは「セミリタイアができる」という不労所得による生活がイメージしやすくなります。
オーナーの目標数値に合致しているのであれば、投資不動産を販売するほうからすれば、対象者の年収に合わせて提案できるのでミスマッチがありません。
新築ワンルームマンションでは現実的に不可
サラリーマン対象者の年収にもよりますが、例えば「800万円を超えたい」と目標設定をした場合に、相当の資金と時間が必要になります。世間的に不動産投資の対象と知られている「新築ワンルームマンション」ではどうでしょうか。
都内一等地の新築ワンルームマンションであれば最低でも2,000万円以上はすると思います。ワンルーム利回りが5%とすれば単純計算ですが100万円です。800万円となると8戸必要になります。
しかしこれは、あくまでも銀行からの不動産融資の返済が終わったことが前提になります。また全額をフルローンで購入することは現実的ではありません。各戸頭金を2割は用意するということを考えると2,000万円 × 2割 = 400万円です。
8戸購入するのであれば、400万円 × 8戸 ＝ 3,200万円は最低限必要になるということです。しかし新築ワンルームマンションは資産価値が低いため、金融機関も融資し続けてくれません。仮に年収の10倍までとしたときに、今回の例であれば800万円 × 10倍 = 8,000万円となります。
頭金にもよりますが、新築ワンルームマンションであれば4戸が限界でしょう。その際に住宅ローンやマイカーローンもあればさらに融資額が減ります。頻繁にキャッシングなどしていればさらに難しくなります。
不動産投資は競争して行うものではない
今回は新築ワンルームマンションを例しましたが、新築アパートも中古アパートであれば家賃年収となるキャッシュフローが効率的にはなりますが、不動産会社が提案する広告内容通りに短期間でサラリーマン年収を超えることは、それなりの資金と度量が必要になります。
そこまでして年収超えが必要なのか、セミリタイアが重要なのかという話を冷静に判断する必要があるのかもしれません。周囲に惑わされて競争するゲームのように不動産投資をするのでありません。
私の周囲にもリア充的な景気の良い話をする人もいますが、ひっそりと堅実にアパート経営をしている人もいます。
どちらが正解かは本人の条件にもよりますが、少なくとも全員がサラリーマンの年収を超えるのに「不動産投資」だけだとリスクがあると思います。
不動産投資だけの収入は不安定
これからの時代は、不動産投資だけで短期間でのセミリタイアは基本的には難しくなると思います。むしろリスクが高いかもしれません。セミリタイアを維持するには売買を維持していかないといけないと思います。
[https://happy-apartment.com/2018/11/12/real-estate-investors-who-still-have-to-keep-buying/]
副業解禁、中高年での転職の活況など国内全体が「ホワイト企業化」への支援が強化されていくと思います。このようなご時世に敢えてサラリーマンを辞める選択肢を目標にしなくても良いのではないかと思います。
むしろ空いている時間を利用した副業を始めておくべきかと思います。インターネットを使ったビジネスでもいいし、不動産投資による家賃収入で得たお金の一部を他の仕組みのあるビジネスに再投資することも良いかと思います。
不動産投資をするゴールとして「サラリーマン年収を超える」「セミリタイア」は間違ってはいないかもしれませんが、「不動産投資」単体で実現できる時代ではなくなったと思います。