不動産投資をする際に必要な融資ですが、長期間での借入か短期間での借入がいいか悩ましい選択があります。
利回りが高くない物件は、短期間は早く返済が完了できるのですがキャッシュフローが低くなりやすいです。
不動産会社の同じ利回りであればできるだけ長期間で借りるほうを提案してきます。
最初の物件はキャッシュフローが重要
すべての所有物件が利回りがよく、安定してキャッシュフローが潤沢にとれれば安定した経営につながります。
とくに最初の物件でキャッシュフローは重要だと思います。
周囲の不動産投資をされている方も最初が安定しないと今後、増やしていく展開が見込めないという意見が多数です。
キャッシュフローがあったほうが、次に借りるときに金融機関から安定した経営として評価もされます。
そうなると必然的に最初の物件は長期間でできるだけキャッシュフローがあったほうが望ましいです。
新築アパートであれば長期間での融資ができる
長期間で借りるのに新築アパートは中古アパートよりも優位になる傾向があります。
金融機関によっては、中古アパートでも長期間で融資できるところもありますが、金利も高くなるや、団体信用生命保険が適用されなかったりするようです。
私も新築アパートで融資をしていますが、30年～35年で借りています。
長期間であれば金利交渉して低減できた場合もインパクトが大きいです。
最初の物件でリスクも少なくキャッシュフローをとるには最適な選択だったと思います。
ただし長期間なので、空室も少なく、家賃の値下がりも少ない安定したアパート経営が必要です。
頭金はできるだけ入れたほうがいい
意見が分かれるところですが、頭金はできるだけ入れたほうがいいと思います。
不動産会社によってはフルローン、オーバーローンで進めてくる場合もありますが、長期間でのメリットを活かすのであれば、個人的には余裕があるのであれば頭金を入れて、少しでも担保力がつく物件にしておいたほうが良いかなと思います。
特に複数棟購入したい場合は、最初からフルローン、オーバーローンを意識しないほうが、結果的には長期で安定したアパート経営ができるかと思います。
「中古、地方RC、フルローン」のような戦略は、自分の戦略とは反対の方向です。
（最近はこのトレンドが目立たなくなったような気がします）