スルガ銀行の融資条件は変わる
スルガ銀行が本格的に不動産投資専用ローンを再開する動きになりました。先日のスルガ銀行からの発表では来月の5月中に実施するとのことです。
業界関係者の間では「昔のような融資条件ではない」「少数精鋭での運営」など他の地方銀行や都市銀行と同じ水準の厳しい内容になると予想されています。
確かにこの状況の間では「金利4.5% 30年 スピード審査」でできるわけではないと思います。不動産投資に関する融資担当者も残っていると思いますので、経験を活かして健全な融資を再開していただければと思います。
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融資追加より借り換えを率先する動き
融資が厳しい中で、新たな融資が見込めなくなった現在、不動産投資家の間で高金利を「借り換え」する動きが加速しているようです。
特にスルガ銀行のような高金利の場合は、少しでも「返済負担を減らしたい」「キャッシュフローを増やしたい」と思うオーナーが多いと思います。
しかし、まだ始めたばかりの不動産投資家であれば、収支の実績としての期間も短いので中々、「借り換え」のテーブルには乗りにくいかもしれません。
私もある銀行の金利を下げたいと思っていますが、不動産会社からは5年待ってからの方がいいと言われています。
ちょうど4年目に入るところなので来年に向けて借り換えの動きをしたいので情報集めを開始しています。
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借り換えはメリットだけではない
不動産投資のローンは住宅ローンと同じく「借り換え」のメリットがあります。一般的に言われるメリットは下記のような内容ではないでしょうか。
・金利が下がるので毎月のローン負担額が減る
空室になった場合も支払いが減ることによりリスク低減できます。
・毎月のキャッシュフローが増える
金融資産増加により新規の融資付けも有利
・借り換え先の金融機関により個人の信用力増加する
ノンバンクから地方銀行、都市銀行に借り換えができれば属性としても評価される可能性があります。
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短期的にも長期的にもメリットに感じる内容です。しかし実施にするにはそれなりのデメリットも存在します。
・借高額の違約金が発生する
・手数料や諸経費が発生する
・銀行からの追加融資がストップする
特に違約金が思いのほか高いことがあります。不動産会社からも5年待った方がいい理由の一つにこの「違約金」が高いことを挙げていました。
金利を1％下げることができたとしても長期的に見れば収支がそれほど変わらないといった場合もあるようです。
また、融資期間が圧縮された場合は毎月のローン額が増えることもあり「借り換え」をしなくても良かったのではと思う場合もあります。
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キャッシュフローが良くなり納税額が増えてしまった
収支が良くなると黒字になる可能性が高いので、それだけ納税額が増える可能性があります。節税すれば良いという意見もありますが、過度な節税が実施しない方が賢明です。
これも「借り換え」をしなくても良かったのではないかと思える場合です。「借り換え」は根回し含めて時間がかかるものなので慎重にしなくてはいけません。
「借り換え」する前に現在の銀行に金利調整できないかを交渉をする方が利口な場合もあります。某地方銀行が一切受け入れてくれない場合もありますので、その際は遠慮なく「借り換え」先を探したほうがいいでしょう。
キャッシュフロー改善や返済率を下げていくことは不動産投資をする上で大事なことですし、スルガ銀行のような高金利で借りているならなおさらです。
個人的には無担保の物件を持つことをゴールにしていますので、「借り換え」を行うタイミングは慎重に進めようと思います。
