不動産投資を始められた人であれば「一戸」「一棟」で終わることはないと思います。より多くのキャッシュフローを得るため、空室リスクを減らすためにも所有物件を増やす方向になると思います。特に融資をスムーズに受けることができれば「まだ借りれるのでは」と思い、更なる追加融資を受けることを検討します。
不動産投資で融資に関する本やブログなどを見ると、金融機関のスタンスによって条件が異なるので融資を受ける順番が大事だと書かれています。世帯年収の数倍と制限がある金融機関と上限数億円までの金融機関では借入できる条件がことなります。
【例】
A銀行：ノンバンク 上限2億円まで
B銀行：地方銀行 年収10倍まで
まずは審査も早く、借りやすいＡ銀行から先に融資を受けて1棟目を購入した場合に、2棟目でＢ銀行に申し込んでも断られる可能性が高くなります。そうなればＢ銀行を1棟目に使用し、Ａ銀行を2棟目以降に使ったほうが確実に物件を拡張できるのです。
これはあくまでも一例なのですべてに当てはまるとは限りません。融資条件は各金融機関に異なるので過去はそのような条件であっても、今は通用しない場合もあります。
しかし最近の融資事情では、「スルガ銀行」で抵当権がある物件を所有している場合は、追加融資のハードルを上げてしまっている実態があるようです。某関東圏の地方銀行の話では、スルガ銀行の抵当が付いた物件を持っているだけで、ほぼ融資不可になるという厳しいルールで存在しているようです。
「スルガ銀行」で融資を受けていると不動産会社からは「投資規模を拡大したいのであれば、まずは売却をしてください」と言われるほど、悪評価がついてしまっているのです。評価としては主に下記の3つが挙げられます。
・評価されない物件を持っている
長期間での融資も出すほど融資基準が他の金融機関から見れば緩く債務超過している
・収益性がない物件を持っている
高金利(4.5%)のためキャッシュフローが出ておらず収支と実績が出ていない
・数億円規模の物件を持っている
、規模の大きい中古一棟マンションの融資を多くしていると数億円の借入となっているため個人名義の場合であれば他の金融機関は審査できません
不動産投資家の中では「スルガ銀行」は、本当に最後にどうしても購入したい物件がある場合にしか利用しない金融機関です。（それも余程の状況だと思います）そういうリスクのある金融機関を最初から利用していた方は、借り換えも厳しいので現状を耐えて実績をつくっていくか、損切売却をする選択肢になってきます。
学習をしなかった自己責任もあったかと思いますが、このような金融機関しか紹介しなかった不動産会社、不動産コンサルティング会社には、初心者のサラリーマンにとっては憤りを感じせざるをえません。今回の「スルガ銀行」で不正融資で改めて「融資」の重要性を理解する必要性があると思います。
