不動産融資の基準が明確になってきた
「不動産投資」をするには金融機関からの「融資」が必要な場合が多いです。そして銀行の融資基準は各金融機関によって異なります。
「スルガ銀行」「西武信用金庫」のような独自の審査基準で融資を出していたところは例外として、やはり融資しても返済に問題ないという基準は明確だと思います。
最近の融資関係の情報を見ていると二つの基準がより明確になっているように思います。
それは「投資物件が問題ないか」と「頭金があるか」です。
この二つが金融機関の条件をクリアしていない限りは、出ないと見た方が良いと感じます。
投資物件の融資期間は耐用年数以内しか認めない
西武信用金庫が「経済的耐用年数」という手法を用いて審査基準を行なっていたことは有名です。
キャッシュフローが出やすい築年数は古い木造アパートは、すでに築年数が20年や30年と経過しているものが多いです。
しかし国税庁が定める耐用年数は22年となっています。
金融機関（特に審査の厳しい都市銀行）では、たとえ構造に問題がなかったとして収益性があるとしても、基本は耐用年数を超えての融資は行いません。
不動産投資に積極的な金融機関はこのような築古アパート物件においても長期間出していたので、キャッシュフローが潤沢出ていたのです。
おそらくこの基準は、現時点では通用しない条件になっています。
改めて関係省庁からの指導があったのかと予想されますが、投資不動産を再開した「スルガ銀行」は「新築」シフトせざるしかなかったと思います。
何れにしても、物件の基準に合わせて期間を設定し、かつ空室などのストレステストを設定しても返済ができるものしか融資が出なくなったと考えるのが正しいと思います。
頭金が３割必要であることが前提
先日、アパート会社の営業担当から「外資系で年収が数千万円ある人でも融資が通らなくなった」と聞きました。
地方銀行への融資相談でしたが、年収よりも「頭金」が必要ということです。
そしてその頭金が3割必要だということでした。
7000万円のアパート物件でも2000万円以上に必要だということになります。
外資系の属性あれば、数年で貯めれるかもしれません。
しかし3割となると投資家からすれば、かなりのインパクトがあります。
その外資系の方は、アパート購入を諦めたということです。
サラリーマンだから融資が出るわけではなくなった
「サラリーマンだから属性を使って不動産投資ができる」という情報をもとに積極的に不動産物件を探していました。
不動産会社も「上場企業で長く働いているから大丈夫です」と太鼓判を押されていました。
しかし先ほどの外資系の方のような「属性の高いサラリーマンでも無理」ということは、そもそも「サラリーマンだから融資が出る」ということが通用しなくなったとも考えられます。
サラリーマンは毎月の給与所得があるので「安定収入がある」ということで金融機関から評価されていた部分もあります。
この基本的な方向転換が本当であれば、初心者での参入がさらに厳しくなります。
当然、お金があれば誰でもいいのかということになりますが、現時点ではサラリーマンだから大丈夫ということではなさそうです。
そうなるとやはり現金を貯めて、地道に築古戸建や中古区分マンションを購入していくしかなくなります。
本来の正しい不動産投資なのかもしれませんが、「不動産投資はサラリーマンに向いている」ということを信じて取り組んでいた人への影響は大きいと思います。
