サラリーマンが不動産投資をするためには、不動産自体が高額なため大半の方は「融資」を受けないとできません。
不動産物件が利回りが3～4％台と低いと家賃収入が高くありません。そこから融資の返済額を差し引くとキャッシュフロー（現金）が残らなく投資としての旨味がありません。
もともと利回りの低い物件（新築ワンルームマンションなど）を購入する選択しかないのであれば、できるだけ有利に融資を受けることが大事になってきます。
不動産融資を有利にする方法は３つ
「融資」を使って多くの現金を獲得する方法は３つあります。
１．頭金を多く入れる
２．金利を安くする
３．融資期間を長期間にする
1つ目の「頭金」を多く入れるのは「貯金」が多い方でないと難しいです。40代の平均貯金額は942万円というデータがあります。
少し高い印象がありますが、実際には中央値で見ると「550万円」になっているので、現実感があります。
新築ワンルームマンションになると都内であれば3000万円を超えるものがあります。築5年程度の築浅マンションでも2500万円くらいはします。
不動産購入で融資を受けるには2割は必要と言われていますので、500万円～600万円は必要になるという計算になります。
貯金額の大半を使うことになるので現実的ではありません。
2つ目の「金利を安くする」ということは、投資用不動産による経営実績のないサラリーマンには厳しい条件です。
この金利を安くするにも「頭金」を多くするか、「融資期間」を短くするしか方法がありません。これも初心者の不動産投資にはハードルが高い条件です。
そこで出てきたのが3つ目の手段である「融資期間を長期間にする」です。
今年から出てきた「45年ローン」を使うことで「キャッシュフロー」を増やします。
45年の不動産投資ローンは「生命保険」商品
住宅ローンでも30年というのが最長のイメージがありますが、不動産投資ローンに限って「45年」という商品が「オリックス銀行」から出てきました。
以前までは不動産融資に積極的な地方銀行が35年というのを出していたのですが、さらに10年追加して「45年」という驚愕の設定です。
25歳で借入しても完遂が70歳ということになります。新築で購入しても返済後に築45年となるので資産価値的にも微妙な感じです。
家賃収入を貯めていき、まとまったお金で繰り上げ返済をすれば良いのかもしれませんが、キャッシュフローもそこまで多くないので現実的ではないかもしれません。
唯一メリットがあるとすれば「団体信用生命保険」が使えることです。長期間安く加入することができるのです。
もはや45年ローンは「生命保険」と割り切って受けるくらいのほうが良いかと思います。
[https://happy-apartment.com/2019/07/11/45-year-loan-is-dangerous/]