不動産投資で頭金があったほうが良いに決まっている

不動産投資はレバレッジがメリット

不動産投資が投資対象としてメリットの一つとして融資ができることです。株式投資やFX投資で銀行からお金を借りることはできません。しかし不動産投資は収益に見合う物件と融資を受ける人の属性が良ければ、資金として借りることができるのです。

 

他人のお金をつかって投資できることを「レバレッジ（投資）」と呼びます。借入金をすることで利子が発生します。しかしこの借入利子よりも高い利潤を得ることができれば投資として成立します。

 

この仕組みにより資産家ではないサラリーマンでもレバレッジを使って3,000万円のアパートや1億円を超えるRC一棟マンションを購入することができるようになるのです。しかしここで注意したいのは、いくらレバレッジができるからといって全く自己資金がないわけにはいけません。むしろ自己資金は後々のことを考えると合ったほうがいいのです。

 

1棟目からフルローンはNG

不動産投資を行うときに自己資金なんか全く使わずに、全て銀行のお金で資産を購入し続けられば良いと思います。いわゆるフルローンでの不動産投資です。

 

しかしこのフルローンは、初心者が1棟目から使うべき手法ではないと思います。物件を複数棟所有して、赤字経営でもなく、不動産投資実績が積みあがっていない限りはお勧めしません。返済も進み担保としても評価できる不動産を持っているのであれば、銀行のほうから優遇された条件が出てきます。

 

1棟目は不動産投資をするうえでは非常に大事です。懇意にしている不動産会社の営業の方からも「属性がよく、金融資産があるのであれば、フルローンなどを狙わずに頭金を入れて良い銀行で融資を得たほうがいいです。今後複数棟持ちたいのであれば、尚更です。」と言われたことがあります。

 

なぜ頭金が必要なのか

フルローンで購入できる物件は限られている

初心者が少額で不動産投資ができる代表例は「新築ワンルームマンション」でしょう。頭金0円までとは言わないですが、セールストークなどで言われるような「頭金50万円が100万円」でも現実的にありえます。

 

しかし、中にはその金額分を見積上水増しにして実質「0円」で購入させる悪徳業者もいるようですが、これはNG行為です。購入できたとしても銀行にバレたときは一括返済もありえますし、信用情報に履歴が残り他のローンやキャッシングもできなくなります。

 

不動産投資実績がない初心者がフルローンで購入できる物件は限られていると考えるべきだと思います。それをねじ込んで来る業者は「ただ売りたいだけ」の違法性のある業者であると思ったほうが良いです。

 

物件購入が不利になる

フルローンでしか物件の購入しないという条件をつけると不利になります。買い付けの際に自己資金を持っている購入希望者が出てきた場合は難しくなります。

 

運よくフルローンで買える物件を見つけられたとしても、潤沢な自己資金を持っている人がいればすぐに買われてしまいます。

 

そもそもフルローンでの条件で金融機関の審査に通るかどうかもわかりませんし、運よく融資してもらえることになっても、審査に通った時にはすでに現金を持っている人に買われているでしょう。

 

指値ができない

指値ができないというより、充分な資金を持っていれば指値する可能性が高くなるということです。もっとも指値でできる人は不動産投資経験者で物件価値が指摘できる人に限られます。

 

例えば諸費用を払ったうえでさらに資金を投入できるのであれば、不動産業者も売れるとわかるので特別の対応をしてきます。

 

資金によって銀行での審査通るのがわかっていればローン特約もつけないで済みます。結果、売主にも購入できることが絶対に大丈夫ということであれば、指値も受けてくれる可能性が高くなります。

 

 

初心者のフルローンはリスクでしかない

初心者が不動産業者の協力で運が良くフルローンで購入出来たとしても今度は返済でのリスクが残ります。返済率との問題になるのですが、家賃収入とローンの割合が厳しいとなれば退去が続いて空室が続きます。

 

リフォームのお金がかかったりすると、初心者は管理会社に任せるしかない場合もあるので、多額の費用が必要な場合が出てくる可能性があります。そうなるとローンが払えなくなってしまう確率が高くなります。

 

フルローンは初心者にとっては、非常に難しいのです。不動産投資がレバレッジを使わないと損だという考えは禁物です。やはりお金は貯めておく資金に充てることに越したことはありません。不動産投資で頭金があったほうが良いに決まっているのです。