オリックス銀行の不動産投資ローン利用が急上昇か
最近、新築ワンルームマンションの融資で俄然注目されている銀行は「オリックス銀行」などのノンバンク系銀行です。
サラリーマンが不動産投資を行うには銀行からの融資承認の有無が重要なポイントです。不動産投資に積極的だった「スルガ銀行」「西武信用金庫」が厳しい融資条件になった中で、ノンバンク系銀行の注目が高まります。
スルガ銀行は表面利回りが高いく耐用年数超えの難易度のある投資物件でも融資を出してキャッシュフローを得ることができました。
ただし金利が「4.5％」という条件だから成立していました。不動産投資家の間では「どうしてもほしい不動産物件の場合のみ使う銀行」という評価だったと聞きます。
スルガ銀行の不動産投資ローンは「劇薬」の存在だったのです。
表面利回りが低い新築でもキャッシュフローを得る方法
中古での不動産物件が厳しくなった不動産投資ですが、新築ワンルームマンションはいまだに積極的に物件を開発し営業をし続けています。
新築は利回りが低い商品のためキャッシュフローが出ません。
3〜4％程度の利回りの新築ワンルームマンションであれば、物件価格にもよりますが、1％を下回る金利でもキャッシュフローが貯まりません。
ましてや初心者のサラリーマンであれば不動産投資の実績もありません。頭金をどこまで入れるかにもよりますが、いきなり1％を下回る金利は現実的ではありません。
そのようなキャッシュフローが出ない不動産投資を解決するのが「融資期間」です。
単純に融資期間を長くすれば、同じ利回りでもキャッシュフローがでる場合があります。
新築ワンルームマンションであれば30年で組むことが大半です。長くても35年が上限かと思います。
しかしオリックス銀行はさらに10年長い「45年ローン」という商品があるようです。特定の不動産会社専用のローンのようですが、金利も1％台後半となっています。
これであれば持ち出しなく新築ワンルームマンションが購入できるということです。
しかしこれは、スルガ銀行の「4.5%金利の融資」と同じく「劇薬」のアパートローンです。
人生100年時代とはいえ「45年」は流石に長すぎます。
20歳で就職した若者でも65歳の年金受給まで支払いが発生するということです。
時間の長さからすれば、衝撃的かつ革命的な商品ですが「親子リレーローン」でもしない限りは返済できないのではないでしょうか。
45年融資は誰のためのアパートローンなのか
45年ローンというのは返済を延長しただけであり、必然的に総返済額がアップします。
そうなるとたとえキャッシュフローが出ていたとしても効率的な投資とは言えません。
さらに45年も資産価値が同じということは考えにくいです。
家賃下落、金利上昇を長期間耐えないといけなくなりますので、リスクも長期間です。
購入後のキャッシュフローのためだけに選択してはいけないアパートローン商品なのです。
これは完全に「新築ワンルームマンションを販売するためのアパートローン」です。
「ワンルームマンション業者も儲かる」「融資する銀行も金利収入が入る」とう構造が思いつきます。購入者であるオーナーは「負債」を持つだけです。
かつての「かぼちゃの馬車とスルガ銀行」「TATERUと西京銀行」のような蜜月な関係と同じではないでしょうか。
破綻予備軍が増えるようであれば、関係省庁から指摘が入るのではないかと思います。
キャッシュフローは「利益の前借り」と言われる部分もあるので実際の収益ではないと考えた方がいいです。
今の時代はキャッシュフローを経費限界まで使い切るより、再投資してお金を増やして、繰り上げ返済なりで不動産の資産化を早めることが良いと思います。
