不動産投資の融資条件が変わってきた
不動産投資をするうえでは「すでに土地をもっている」「金融資産が豊富にある」という状態の方でも、基本は「融資」が必要です。
しかし、スルガ銀行の一連の不正融資の件もあり、融資できる条件が変わってきたようです。新築アパート専門の会社の方に改めて聞いてみましたが、私が始めたころの3年前よりハードルがあがった印象があります。
１．安定した収入がある
基本ではありますが、サラリーマンでも自営業でも毎月安定した収入があることが第一条件です。サラリーマンであれば、やはり3年以上勤めているなどの実績が必要です。勤務してる企業も安定しているほうが好まれます。
最近のITベンチャー企業のように急成長して高年収の待遇を受けている会社もありますが、急成長していても、止まる可能性があるため、必ずしも大丈夫とは言い切れません。
今は少ないかもしれないですが、上場直後の企業に勤めていて、ストックオプションで株を持っている場合も現金化されないと評価されないと思います。
２．金融資産がある
ここはさらに重要なポイントです。年収が2,000万円でも貯金が500万円しかない場合は、まず審査のテーブルにもあがりません。「なぜ貯められないのか」その人のお金に関する評価をされてしまうからです。以前は300～500万円でも申請はできる感じでしたが、最低限でも1千万円以上提示できるような準備が必要です。
また「株式」は微妙ですが、「FX」「仮想通貨」ほぼ評価されないと思います。基本は「現金」ですぐに引き出せる状態でないといけません。
３．不動産投資の目的が明確である
昨今の不動産投資でありがちな「キャッシュフローでセミリタイアしたい」目的では、まず融資してくれません。「収入を増やして安定した生活をしたい」もNGでしょう。
裏目標として持っている分には良いですが、基本的な考えとしてはよろしくありません。
「節税」のためもNGでしょう。私の場合、銀行との面接時に「息子の資産形成のため」ということで説明しましたが、今も通用するかは定かではありません。
４．すでに不動産経営の実績がある
ここが今一番最大のネックではあります。初心者には融資しないという姿勢が強くなってきています。つまり新規で参入させないように金融機関側で明らかにブロックをしているのです。
ここはアパート会社の方に聞いても一番厳しいと言っていました。「年収5,000万円の高属性」でも不動産経営の実績がないと通らない場合があるようです。
ではどうするか、不動産投資のブログや本には、まずは現金で「戸建」「区分マンション」を購入して実績をつくるみたいなことが書かれていますが、これもまたキャッシュフローを生みにくい、かつ初心者で忙しいサラリーマンだと難易度がある方法です。
今の不動産投資の融資状況が正しいのか
不動産投資初心者への融資条件に関して、今までが異常だったので、健全性がもどったのか定かではありません。
しかし3年前から比べて初心者への難易度は確かにあがっています。かつ物件自体の利回りも下がっていますので、想定しているキャッシュフローも実現しにくい状況です。
こうなるとみんなの意識として「なんとかして不動産を買う」ことだけになります。
目的を見失いようにしないと、何のための不動産投資なのかを、改めて考えるフェーズに入ったのではないかと思います。
