中古アパートでも頭金「1000万円」

今週末は数社から不動産物件の提案メールが届きました。消費税増税がまもなくではありますが、駆け込み的な提案なのでしょうか若干増えたような感じです。

今週は非公開という前置きがありますが「中古アパート」での提案です。

「キャンセルによる案内」ということでの提案でした。

おそらく申込者のローンが通らなかったものと思います。

「東京23区」「駅7分」中古アパート

今回の提案内容は東京23区の中古アパートです。物件概要は以下になります。

  • 駅7分圏内
  • 平成15年築
  • 5000万円
  • 想定利回り8.50%
  • 1K(ロフト付)
  • 戸数:8戸
  • オートロック付
  • 賃貸中

物件概要を見る限り悪いようには感じません。

数年前であれば、飛びついて買付証明書を入れて一瞬にしてなくなる物件だったと思います。

しかしこれには何か所かの注意点があります。

「賃貸中」と書かれている点ですが「満室」ではないということです。満室であれば堂々と「満室賃貸中」と記載があります。

したがって利回り「8.5%」は想定利回りと書くしかありません。

通常であれば「現行利回り」などを記載するはずです。

この情報では部屋が何室空いているかわかりません。「1戸」かもしれませんし「7戸」も空いているかもわかりません。

この時期で半分以上が空室となると、それなりの対策をしないといけなくなります。

唯一「外観写真」が掲載されていました。隣地もアパートとなっており競合も多いような印象です。

さらに「オートロック」となっていましたが、柵となる外門についている程度のもので、セキュリティ的には万全とはいえない感じです。

そして部屋の間取りが記載されていたのですが、残念ながら「3点ユニット式」のアパートでしたので、部屋の差別化が難しいそうな感じです。

家賃からすると6万円前後のアパートのようですが、該当エリアを調べてみると5万円で「バス、トイレ別」のアパートもあることがわかりました。

購入するには頭金が1000万円必要

アパートとして長期的には苦戦しそうではあります。

提案資料には「融資」の提案が出ていました。

  • 融資期間20年
  • 金利2.0%
  • 1000万円以上

やはり頭金は2割は必要だということになります。

これも数年前であれば、積極的な銀行もあったという前提ですが、500万円でも申し込みできた物件スペックだと思います。

やはりいきなり1000万円以上も用意できる人はかぎられています。

属性までは書かれていなかったですが、年収も1000万円以上と予測されます。

見せ金であればまだしも、出すお金なのでかなり厳しいのではないかと思います。

唯一資産価値がありそうなのは、土地が公道に面していたことです。

30坪近い土地面積だったので、将来的には更地にして分割して戸建てで販売することもできるかもしれません。

ただし更地にするのは築30年以上など建物が劣化していない限りはもったいないのと、アパートに賃借人がいれば解約するにもコストがかかります。

「東京23区内」「駅7分」のアパートというだけで飛びついて購入する時代ではなくなったのだと思います。

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