アパート経営は「経費」を忘れずに計上するべき

不動産投資をするうえで「家賃収入」による現金を得ることが最大のメリットですが、サラリーマンで給与所得がある方は、「経費」を使って節税することもメリットがあります。

不動産投資でアパートを経営していくためには様々な費用がかかります。

アパート運営に直接的にかかる経費として「管理費」や「税金」もありますが、事業的規模により認められる経費もあります。

経費を最大化し、利益を圧縮することで確定申告により還付金を得ることもできますし、住民税を減額できる場合もあります。

アパート経営で必要な経費とは何か

アパート経営で必要なのは、管理に関する費用です。サラリーマンであれば自主管理することは時間的に厳しいと思いますので、専門の管理会社に委託するほうが適切です。

そのほか、税金や火災保険などもアパート経営には必要な経費になります。

賃貸管理費

建物管理会社に対して毎月支払う管理費は経費になります。

・建物のクリーニング
・家賃の集金代行
・空室時の入居者募集
・入居中のトラブル対応
・退去時の清掃手配
・賃貸借契約など各種契約業務

損害保険料

アパート経営には火災保険や地震保険は必須です。これも経費として計上することができます。

注意しないといけないのは保険料を全額前払いしたとしても、経費として計上できるのは1年につき1年分のみです。

各種税金

アパートを購入後に、所在している自治体に納める「不動産取得税」が発生します。これは土地と建物が別に請求されるので、現金を用意しておかないといけません。

また保有することで毎年課税される固定資産税もかかりますので注意が必要です。

・不動産取得税(土地、建物)
・固定資産税
・印紙税

年間のキャッシュフローを正しく把握するには「税込」での金額で理解しておかないといけません。

減価償却費

「減価償却費」は経費として一番メリットのあるものです。実際に現金として支出をすることなく経費計上ができる項目です。

不動産の取得費用をその年の経費として、定められた期間で取得費を分割し毎年計上するものです。

ローン返済額の利息

アパートの購入のためにローンを組んだ場合、返済額のうち利息相当部分のみが経費として計上することができます。

金利が高いほど利息が高くなる場合があるので、経費として忘れずに計上しなくてはいけません。

ただし元本部分は計上されません。間違って確定申告しないように注意が必要です。

事業的規模になれば「青色申告」

事業的規模(アパートやマンションでは10室以上、貸家では5棟以上)になれば、「青色申告」が使えて、さらに経費を計上することができます。

「青色申告」は、確定申告が「複式簿記」となり面倒な作業でもあります。

税理士に頼むこともできますが、市販の確定申告ソフトや専用のクラウドサービスを使えば比較的簡単に作成することができます。

「不動産投資」では現金での収入ばかりに目が行きがちです。

しかし「経費」を理解して正しく計上し「確定申告」をすることで各種メリットを享受することができます。

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