「不動産投資」に売却による「出口戦略」は必要ない

不動産投資が評価される「出口戦略」とは

不動産投資を進めるうえで「出口戦略」が重要だという話を聞くことが多いかと思います。「出口戦略=売却」ということを意味しているのですが、出口戦略は本当に重要でしょうか。

出口戦略とは「不動産投資の出口」つまり物件売却時の戦略のことです。

アパートやワンルームマンションを所有している時に期待通りの家賃収入が得られるだけでなく、思惑通りの価格で売却できなければ意味がないということです。

基本的な内容になりますが、不動産収入には2つの収入源があります。

インカムゲイン 資産を保有することによって得られる定期的に入る利益
キャピタルゲイン 資産を売買することによる売買差益で得ることができる利益

平成バブルの頃が「キャピタルゲイン」がメインで転売目的で不動産が売買されていました。

最近では「空中族」と呼ばれるタワーマンションを買い換えていく方々がいらっしゃいますが一種の「キャピタルゲイン」による手法を利用しています。

出口戦略は現金化することで投資の結果を評価するとされていますが、これからの時代は異なってくると思います。

投資用不動産が購入しにくい状況が続く

利回りが高い不動産を購入するには「新築物件」より「中古物件」になります。

「中古物件」は不動産投資に積極的な金融機関であった「スルガ銀行」が「新築ないし築浅」以外には融資をしないという方針が出たとされています。

耐用年数が少ないなど長期的に採算性が見えない不動産に対して融資することは、金融庁からも指摘が入ると思われるので、おそらく他の金融機関も同調していくと思われます。

必然的に投資用不動産が購入しにくい状況が長期化すると思います。不動産物件価格も落ち着いてきたと言われていますが、値段が下がってきたという訳ではありません。

「融資も出ない」「値段も下がらない」となるとキャピタルゲインを目的とした売却は不利な条件が続きます。

不動産投資家のブログなどを見ても「物件を購入できた」という人も少ないですが「売却できた」という人はほとんど見たことがありません。

出口戦略が厳しくなったというほかなりません。

今の時代に売却ありきの不動産投資は成立しません。

完全返済することが本当の出口戦略

数年で売ること前提に大規模RCマンション一棟などを購入してきた不動産投資は破綻するリスクが高くなったのではないかと思います。

減価償却狙いで耐用年数超えの築古アパートも同様です。融資が厳しいので購入できる人は現金を出せるなど限られているのでキャピタルゲインは難易度が高くなります。

売ること前提がそもそも不動産投資のトレンドからは脱線していたのかもしれません。

今の不動産投資は「保有しても安全な不動産物件を購入して、期間をかけて無担保にする」が本当の出口戦略だと思います。

完全に所有することができれば、売却しても立て直しても自由です。

所有し続けるだけで家賃収入での現金が倍々に増えていきます。

「必死に自分で探して購入した」「業者に提案され購入した」いずれにせよ縁あって購入できたものです。買いたくても買えない人が多い中、それだけでも恵まれています。

キャッシュフローが少なくても、家賃収入頼りに贅沢をしなければいいのです。

その大事な不動産を数年くらいで売却することは、今の時代はリスクかと思います。

融資が潤沢につき売買メインの三為業者も減少している中で、「自分にとって不動産投資とは何か」を個々に考えるステージがきたのだと思います。

周囲から聞こえる「資産規模」などに流されずに自分のペースで不動産投資ができる人が、本当は良いのではないかと思います。

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