都内の中古ワンルームマンションが高い

初心者向きの中古ワンルームマンション投資

不動産投資を始めるのに、ワンルームマンション投資は初心者でも始めやすいと思います。

しかし一般的には「新築」はほとんどキャッシュフローが出ませんので、「中古」でのワンルームマンションが良いと思います。

特に東京都内で場所さえ間違えなければ、入居付けが安定しています。時間がかかりますが、キャッシュうフローで月に10〜15万円程度を稼げることは可能な範囲です。

私も新築アパートでの不動産投資をする前は、中古区分ワンルームマンションを2戸運用していました。

東京都23区内ではありましたが最寄駅から10分も離れているマンションでも空室が出てもすぐに入居していたのでほとんど手がかかりませんでした。

最終的に新築アパートにシフトする際に下記の理由で売却をし、200万円ほどの利益がでました。

・手持ち資金の確保

・融資を受ける際に不利(物件評価されない)

判断が迷うところですが、融資使わずに現金で購入できるのであれば、中古ワンルームマンションで拡張していく戦略も悪くはないと思います。(時間はかかりますが、、、)

中古ワンルームマンションは物件数が多い

その際に検討していた会社から今でも不定期でメールでの物件案内が来ています。

新築アパートに完全にシフトしているので購入する予定はないのですが、傾向を参考程度に見るために継続で受信しています。

ここ最近、ワンルームマンションの需要が高まったのか案内メールなどが増えてきています。

都内であれば一棟モノのアパートよりもワンルームマンションのほうが物件数が多くあります。(逆に地方は少ないです)

東京は毎年のように地方からの転入者が多く、住民が増えてますので当然ワンルームマンションなどのニーズが高いので、物件は豊富にあります。

また一棟モノのアパートやマンションであれば都内であれ数千万円から1億円以上と高価格帯になっています。

しかし、中古区分ワンルームマンションであれば、都内でも1千万台でも購入できるので、比較的初心者には取り組みやすいと思います。

中古ワンルームマンションには2種類

中古ワンルームマンションには大きく2種類存在しています。

これはワンルームマンション開発が毎年にように行われており、その時代に合った仕様で変化し続けているからです。

主に建築された時期に合わせて2つに分けられます。

これは私が購入した7年前当時の目安です。

バブル期 築浅期
エリア 東京23区 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
広さ 16〜20㎡ 20〜25㎡
主な設備 オートロック
3点ユニット
オートロック
バス・トイレ別
宅配ボックス
CATV
賃料 60,000〜70,000円 80,000〜90,000円
利回り 6〜7% 5〜6%
価格帯 1,000〜1,200万円前後 1,500〜1,800万円前後

頭金が50万円もあれば、ノンバンク系銀行で問題なく融資を受けることができました。

頭金は2割入れて購入しましたが、キャッシュフローが本当に微たるもので、固定資産税などを払えば年間で15万円前後でした。

最近の築浅マンション価格が高い

ある会社からのメールで提案された中古ワンルームマンションをみて驚きました。

下記のような物件情報です
(特定できないように一部内容をぼかしています)

・東京都台東区

・都営大江戸線 最寄り駅3分

・専有部分 30㎡

・1DK

・8階建の高層階

・浴室乾燥機、宅配ロッカー、独立洗面台、CATV

・賃貸中(108,000円)

・築13年(2005年)

物件価格が2400万円でした。私が知っている中古ワンルームマンション相場よりはるかに高くなっています、、

家賃が108,000円なので年間で1,296,000円です。表面利回りは5.4%です。

築浅とすれば悪くない利回りかもしれませんが、とにかく物件価格が高いの一言につきます。

まして月額108,000円は一人暮らしであれば高い家賃設定です。この家賃だから維持できている利回りかもしれません。

スペックは悪くないかもしれませんが、空室が出てもこの金額を維持できなければいけません。駅近いとはいえ借りれる人の条件が限られてきます。

都内だけがマンション高騰している傾向なのか

オリンピック景気や海外からの購入で新築マンションが高くなっているという話はニュースなどでも報道されています。

情報が疎かったとはいえ、中古ワンルームマンション価格がここまで高いとは思いませんでした。

ワンルームマンションは不動産物件の中でも価格帯からして、比較的流動性の高い種類ではありますが、ここまで高くなっているとは思ってもみませんでした。

かたや名古屋や大阪ではあれば、バブル期物件ではありますが、数百万円で購入できるものもあります。

東京だけが異常に高くなっているという印象を改めて受けました。

土地付きのアパートを購入している立場としては、久しぶりにみたワンルームマンションの提案書をみて、手軽とはいえ簡単には購入してはいけないと感じました。

本当に価値のあるものなのか、ミニバブル的なものなのか中古とはいえ都内のワンルームマンションを購入するには十分な分析と見極めが必要だと思います。