全ての不動産が「借り換え」できる訳ではない

不動産投資での借り換えとは

投資用物件(アパートまたはマンション)を購入するときは金融機関から融資を受けます。スルガ銀行などの不正融資により融資を受ける条件が厳しくなっているのが現状です。

初めて不動産投資をする方でも一部のノンバンク系や外資系銀行などでは借入ができる場合もあります。

しかしゼロ金利で住宅ローンが1%以下の場合もある状況ですが、不動産投資に関する融資金利は2〜3%と高めの設定になることが多いです。

そうなると銀行に金利交渉をするのですが、金利差が利益のメインになる金融機関としては、中々下げることが難しい状況です。

そこで他の金融機関に借り換えを行うことで金利を下げることを行います。

提携ローンの金利は不動産会社の実力

不動産会社は、自宅も含めて基本的には金融機関とローンを提携しています。

投資用不動産を購入する際には、事前に自ら金融機関を探して交渉するのが望ましいと言われます。

しかし仕事が忙しく時間もないので銀行を開拓できる人は少なく、不動産会社に提案されるがまま申し込みをするのが大半かと思います。

提携ローンと言えば響きがいいのですが、実際にはその会社の取引実績によって、同じ金融機関でも受けられる融資の条件が異なるのです。

取引実績が多い会社は、金利や審査の面で積極的に優遇される場合があります。

話題となったスルガ銀行とスマートデイズ(かぼちゃの馬車)やTATERUと西京銀行のような密接な関係になります。

高い金利でしか融資受けられなかったのは、不動産会社は取引実績が足りず、金融機関から評価されていないということになります。

無責任すぎるセールストークか

「金利が高い」と渋っていると、不動産会社からは「借換ができるので大丈夫です」というセールストークが始まります。

また「弊社が借換もサポートしますのでご安心ください」ということになるのですが、まずもって借換まで対応できる会社は少ないと思います。

実際に借り換えをしようと思っても、必ず借り換えできるわけではありません。

不正融資から不動産投資への融資が厳しくなっている中では難しい状況です。

特にできないとされるのは、入居率が悪く継続して安定した収入ができていない物件の場合です。

購入時のシミュレーションと乖離がある場合は、金融機関も評価できません。

ましてや空室が目立ち赤字経営で逆ザヤになり、本業収入から持ち出しになっているような運用状況であれば、なおさら借換が厳しくなります。

不動産投資の融資は新規で審査を通すよりも収益として実績のある借換のほうがテーブルに乗りやすいとも言われています。

しかし物件評価が金融機関独自の基準で融資されている場合は借換も困難になります。

「スルガ銀行で借りたものは借換ができない」という話を聞いたことがあります。

物件に対する評価が良くない状況で融資されていたことを表していると思います。

評価も出ない不動産を高金利で借入をしていたとすれば、借換が現実的ではありません。「借換ができる」というセールストークは正しくありません。

借り換えする際には注意が必要

一般的に不動産投資ローンの借り換えができる条件があります。これは住宅ローンも同じような条件に近い内容です。

金利差が1%以上あること

ローンの残額が1,000万円以上あること

返済期間が10年以上であること

不動産投資ローンの借り換えは、新規で融資を受けると同じく諸費用がかかります。概算額としてはローン残高の1%を目安にします。

残高が5,000万円の場合は50万円ということになります。

また借りている金融機関に繰り上げ返済をするので手数料が発生します。これも短期間であれば高めの手数料がかかります。

借入してから5年以内は高い手数料になっている場合もあるので確認が必要です。

借換は高金利で借りている場合はメリットはあると思いますが、銀行などを個人で開拓するのは、今の金融情勢からして現実的ではないのかもしれません。

最近では専門の借換コンサルティング業者も出てきており、不動産投資フェアやセミナーでも紹介されています。

またオンラインで借換診断できるサービス「モゲチェック」が最近話題になっています。

モゲチェック」はスマホからでも無料で何度も診断できるので手段の一つとして試してみるのも良いかもしれません。

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