レオパレスさらに入居率低下 11,306戸が退去

レオパレス21の入居率はさらに低下

アパート経営の最大手であるレオパレスの回復の見通しは経っていません。業績の指標の一つである「入居率」において2019年4月の数値が「82.35%」に低下しました。

繁忙期であった3月の84.33%からさらに2%以上低下となります。戸数にして11,306戸が退去したことになります。

当然のごとく今朝のレオパレス株価が続落しています。一時、前日比17円(5.6%)安の287円まで下落しました。

投資会社レノの大量保有も先月の大量保有報告以降、目立った動きがないのでこのまま再び最安値に向かっていくのでしょうか。

入居率が80%を切ると赤信号

レオパレスはアパート管理がビジネスモデルとしては大きく入居率が一定水準を維持していないといけません。

主力である賃貸事業においてオーナーからアパートを借り上げて、入居者に転貸する「サブリース契約」を手掛けています。

家主には一定の賃料を保証しているため、家賃との差額分が収益になります。しかし入居率が80%前後まで下がると、資金が流出する「逆ざや」に陥る言われています。

早期に入居率を上げるためにも、まずは悪いイメージがついたアパートの安全性を上げることが最優先です。

壁が薄いはどうすることもできないかもしれませんが、少なくとも屋根の界壁などの安全対策の改修は必須だと思います。

期日までには間に合わない補修工事

まずは不備がある物件を調査で洗い出し、改修工事を終えることが最優先ではあるが
日経新聞の報道では厳しい状況です。

工事が必要かどうかを判断する調査は半数の物件で未実施。工事が必要だと判断された約1万5千棟のうち、実際に工事を終えたのは800棟で進捗率は数%にとどまる。

早期に入居率をテコ入れするには不備がある物件を調査で洗い出し、改修工事を終えることが必要。ただ、工事が必要かどうかを判断する調査は半数の物件で未実施。

工事が必要だと判断された約1万5千棟のうち、実際に工事を終えたのは800棟で進捗率は数%にとどまる。調査に立ち会う担当者や工事を担当する職人不足などが要因だ。

引用:日本経済新聞

国土交通省からはすべての物件について10月までに工事を完了させることを求められています。しかし回復シナリオができていないのが現状です。

5月30日に就任した宮尾文也社長は取材に対し「入居者募集の停止も自主的に実施しており、(工事も)しっかり対応する」と強調するにとどめた。

新規受注アパートは止める

アパートの新規受注の営業活動を止めて、人員を調査に振り向ける考えは示したが、そのほかの具体策は示さなかった。

当然ながら新規での営業活動ができないでしょう。TATERU社も同じく新規営業を自粛をしていました。

改修工事も進まず、新規の営業で新たな売り上げも見込めずとなるとジリ貧状態になっていきます。現場の士気も下がっていると思われ、レオパレスからの人材流出も懸念されます。

レオパレスは2020年3月期に連結最終損益が1億円の黒字(前期は686億円の赤字)になると見込みとしているのようですが、なんとか黒字にする見立てだと思いますが復活のシナリオがなく説得力がありません。

新体制が中途半端な印象

創業家出身の深山英世・元社長(30日付で退任)を含む7人の社内取締役が6月27日の定時株主総会をもって交代すると発表しています。

しかし深山氏については非常勤の相談役として処遇することも併せて発表していますので、深山元社長は現場を離れたとはいい切れません。

結局は中途半端な発表にとどまっていると思います。新体制では社外取締役を2人増やしており、社内と社外の取締役を5人ずつの体制でガバナンスの強化を図るとしています。

創業者が離れることができない企業風土は評価されるのでしょうか。

今まで相場より高い建築費で安普請なアパートを作っていたとしたら、建築費を安くする、サブリース費用を安くして家賃を下げるなどして、自社利益を無視してステークホルダーに還元して方が得策ではないかと思います。

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