怪しすぎる不動産投資のセールストークとは

不動産投資には営業が必ず入る

不動産投資は対面での取引です。一般的な商取引と同じく成立にはコミュニケーションが重要な要素となります。同じ不動産でも説明によっては印象が変わります。

その点では窓口となる営業の対応によっては、購入するべきか判断する受け方が異なってきます。実績のある不動産投資家であれば、不動産資料を見れば判断できるかもしれませんが、慣れていない不動産投資の初心者であれば、まずは営業の話を聞くしかありません。

良い物件ならいいのですが、悪い物件だとしても巧みなセールストークで判断を誤る可能性もありますので注意が必要です。

①地方ならキャッシュフローが見込めます

都内で不動産投資を考えている初心者であれば、自分の想定した基準に合わない物件ばかりで諦めかけている状態の方もいるでしょう。

そんなときに「地方マンションやアパートなら安く購入できて大きなキャッシュフローが見込めます」というのは、不動産投資の営業からよく聞かれるセールストークの1つです。

確かに数値上では地方マンションやアパートは「表面利回り」は都内と比較すれば良いように思えると思います。同じ頭金を入れて購入するのであれば、都内の利回り低く価格の高い不動産物件より安く購入できて、大きく儲けられるように思えます。

しかし利回りが高いということは何かしら理由があるのです。安くしないと売れないからこの価格になっていると考えるくらいが良いと思います。

特に「土地値物件」ですというキーワードがあれば、初心者は難しいと考えたほうが良いと思います。土地値ということは、建物に価値がないということです。

建物自体が築年数が経過していて外壁などの劣化が激しく、大幅な修繕工事が必要な物件でありえます。業者を手配したりのリフォームが必要な場合は難易度が高い物件だと思います。

営業からリフォーム会社を紹介しますと言われても、リフォーム会社と連携して余計な利益が加算された修繕プランを提案される可能性もあるため初心者には不向きであると思います。

土地値物件が難易度が高い投資法です。儲かっているつもりで儲かっていない場合があります。

②私的年金代わりになります

定年後を想定してのセールストークである「不動産運用で得られる家賃収入がそのまま年金なります」というような表現があります。

家賃収入が10万円で設定しているのであれば、年間で120万円のお金が入ると考えてしまいます。決して間違ってはいない表現ですが、諸条件を確認しないといけません。

まずは「返済がすべて終わっているということ」です。不動産投資は融資を受けて行うものです。返済期間が終了して初めて満額の家賃収入を得られます。

しかしローンが35年と長期間であれば、35歳で購入しても70歳になって初めて実現できます。

また、家賃収入がそのまま入るわけではありません。毎年の固定資産税や毎月の管理費がかかります。状況によっては老朽化した修繕費用も発生するかもしれません。

その他にも実際には様々な費用がかかります。規模と求める金額にもよりますが「私的年金の一部にはなります」というのが正しい表現かと思います。

③節税になります

年収が高いなど属性の良い人は、不動産投資で節税効果が高いとしてセールストークかと思いますが、これは正しく理解しないといけません。

現役のサラリーマンであれば、恩恵を得ることができるのは所得税および住民税になります。特に不動産購入をした年は初期費用が発生するため、確定申告上ほとんどが赤字になります。その際に源泉徴収額が還付金として戻ってきて、翌年の住民税が安くなります。

しかし不動産経営が黒字になれば、本業である給与所得に不動産所得がプラスされ、結果的に納税額は増額します。経費を使って赤字を出すこともできるかもしれませんが、大きな金額ではありません。

節税で一番効果を出すのは相続税および贈与税と言われていますので、節税の意味を正しく理解する必要があります。(この点を理解していない営業の方もいるので注意が必要です)

セールストークに騙されないための知識を得る

初心者であれば仕方がないのですが、よくわからないセールストークに対抗するには知識をつけて理論武装するしかありません。

本でもセミナーでもブログでも良いので情報を得ることです。しかし本やセミナーは基本は成功事例しか書かれていないことが多いです。

不動産投資家で「失敗」したと書かれているブログは非常に参考になります。ブログの内容がすべてが正しいとは限らないのですが考え方の一つとしてインプットしておくのは良いと思います。

不動産投資の会社や担当営業を評価することができるので判断するのに共通の質問をもっておくと良いです。

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