分譲マンションは不動産投資に向いていない

購入するなら賃貸できる不動産

自分が住むための不動産を検討する際に「賃貸」か「購入」かという永遠に議論されるテーマがあります。個人の条件や思考にもよるので絶対の正解がないのが真実だと思います。

個人的には「いざとなればすぐに売却できる」もしくは「妥当な金額で賃貸できる」不動産を「購入する」と言う選択をとりました。子どもが成人なるまではできるだけ学校に行くにも便利な場所と言うことを重視しています。

また自宅を購入するという点では、戸建か分譲マンションかという選択肢も出てきますが、実家も戸建で過ごしたので、やはり「土地」付きが欲しいという固定観念から狭小地でもいいので戸建を選択しました。

しかし周囲を見渡すとマンションを購入する人が多いです。土地が少ないということもあるかもしれませんが、駅から近い土地であるや安心感や設備などのメリット考慮して分譲マンションを購入するのだと思います。

家賃と同額がベストな選択肢かと思いがちですが実際にはそう単純なものはではありません。

分譲マンションはライバルが多い

しかし、分譲マンションは賃貸に向き不向きがあります。特に高級と呼ばれるマンションは競合が多いのです。戸建であればその土地に一つしか建てられませんが、しかし分譲マンションは集合住宅なので、同じような間取り、設備の部屋が多数あります。

もし貸し出すとしても、同じ分譲マンション内で賃貸募集をされていれば優位性を出すことが難しくなります。家賃を下げるしかないとなれば期待するような家賃収入が見込めないかもしれません。

また分譲マンションが多く密集する地域であれば、さらに競争率が上がります。共有部分などで差別化がないのであれば空室リスクが高くなる可能性があります。

ファミリー物件は借り手が付きにくい

分譲マンションとなると一人暮らしというより、ファミリータイプで購入する人が多いと思います。

しかしファミリータイプで分譲マンションを借りる人は、一人暮らしよりも難易度が高くなります。

ローン返済が残っているのであれば、家賃を高くせざるを追えません。ローンだけでなく管理費や修繕積立金なども考えると数十万円の家賃設定になる場合もあります。

数十万円となると不動産を購入した方がいいのではないかと思える金額です。そうなると借りる人は「家賃補助がある人」か「法人契約で借りれる人」など限られてきます。

分譲マンションだから設備が良いわけではない

分譲マンションとアパートと比較すると設備面で優位であるというイメージがあります。「高級賃貸マンション(分譲タイプ)」となると借りる方も良いと判断します。

しかし最近のアパート設備はバストイレ別は当たり前で、キッチンも広くオートロック付きでセキュリティもしっかりしています。

地方都市の物件ではウォークインクローゼットもあるような広い間取りのもの増えてきています。

家賃が10万円を超えるような分譲タイプのマンションより、数万円で借りることのできるアパートの方が競合優位性があるのです。

分譲マンションは出口前提で購入しない方がいい

自宅となるマンションをいわゆる不動産投資の出口戦略と同様に考えるのは賢明ではありません。

ローン返済期間中であっても必ずしも「売却しないといけない」「キャッシュフローが出ないといけない」ということを想定して購入にすると色々と不利なことが多いかと思います。

快適に住むために、家族が安心して過ごすことができることを最優先に考え、無理なローンを組まない返済計画で購入することをお勧めします。

そのような長期スタンスであればローン返済後は良い資産になるのではないかと思います。

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