リスクが高い消費税還付
「 不動産投資における消費税還付 」を実践している方、または実施したいと思っている方は多いと思います。しかし、本当にそのリスクについて理解しているのかが重要になります。
理解していないでやるのは、絶対にオススメしません。懇意にしている不動産会社の営業担当も同じ意見です。それでも現金（キャッシュ）を残しておきたい。次の不動産購入の頭金にしたいなど考えはあると思いますが、リスクを必ず理解しておかないといけません。
それでも不動産業者からは、属性の高いサラリーマンに対して「フルローン」「消費税還付」「法人設立」の魅惑の3点セットで提案し続けています。（これも不動産投資バブルの追い風になっていた原因の一つだと思います）
グレーなスキーム「消費税還付」とは
一度、専門の税理士に説明をしてもらいました。しかし第一印象は非常に面倒で時間がかかるものだな思いました。
消費税還付とは、消費税の課税事業者になっていることが前提になります。事前に届け出が必要なのです。売買などをして預かった消費税よりも支払った消費税の方が大きければ消費税が還付されるという仕組みです。
不動産投資では建物購入した場合に消費税がかかります。購入した年は消費税を多く払っているため、消費税の還付がされるのです。
しかし、賃貸目的として購入したアパートやマンションは、そのままでは消費税の還付はできません。なぜなら住宅の家賃は非課税売上なのです。
非課税売上に対応する課税仕入（ 建物等購入 ）分の消費税が控除できないことになっているためです。
しかし、課税売上割合（ 売上のほとんどが課税売上 ）高くすることで、非課税売上に対応する課税仕入れも控除できることになっています。
そこで、建物の引き渡しを受けるときに、課税売上割合を高めることができれば、消費税還付を行うことができるというスキームです。
専門家に話を聞くと、不動産投資では「消費税還付」を行うことは、非常にグレーなスキームだということです。
金取引による消費税還付ができなくなる
課税売上を作る方法としていろいろとあります。過去には自動販売機さえあればできる時代もありましたが、不動産投資家の間で流行しているスキームが金地金売買（金取引）になります。
消費税還付は国税庁も状況をしっていてか封じ込めるような税制改正が毎年行われます。改正内容によっては従来の消費税還付が出来なくなります。不動産投資専門の税理士側も隙間を狙って実現できるように考えます。いたちごっこ状態になっているのです。
先月国税庁が税制改正として、消費税に関しては「課税売上割合の計算に含めると事業者の事業実態からかい離することとなる場合には，当該資産の譲渡に係る売上高を課税売上割合の計算から除外する。」と表明しています。
賃貸業の課税売上割合は通常は小さいはずなので建物購入に伴う消費税還付を本来受けられないのが本来の見方です。
しかし今回の表明では金取引などで売却することで「事業者の事業実態からかい離」した「課税売上割合」を作出した場合には「課税売上割合の計算から除外する」ということです。
早ければ来年より、金地金を売却して課税売上割合を高める手法が通用しなくなる可能性が高くなります。
そこまでして「消費税還付」が必要か
消費税還付で現金が還付されるまでには時間がかかります。面倒な手続きもあります。建物の金額にもよりますがそこまでする必要があるのかは個人的に思います。
グレーなスキームではあるのは間違いないのですが、その隙間を狙って提案してくる不動産コンサルティング系会社や専門の税理士は後が絶ちません。
そこに注力を掛けているくらいならば、他の方法（収入の複線化）などに時間を掛けるほうが、健全のような気がします。
