相続税対策で建てたアパートが失敗する理由

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レオパレスや大東建託が成長したスキーム

レオパレスや大東建託が成長した一つに地方の資産家(地主)に対してアパート経営を提案してきた実績があります。

そのほかハウスメーカーや金融機関に勧められるがままに相続対策としてアパートを建設をしたものの納税資金が不足してしまうケースがあります。

本来であれば自分の子息に相続すべき資産をハウスメーカーの巧みな営業や連携している金融機関からのセールストークに感化されてアパートに変えてしまうのです。

地方の広大な土地であれば、このまま相続すると相続税評価額は100%の評価になってしまいます。かつ更地になるので固定資産税も高くなります。

たとえ駐車場で収入を得たとしても納税でほとんどなくなる場合が少なくありません。そこで固定資産税や相続税を下げるためにアパートを建てるのです。

相続税や確かに減税になるがゼロにはならない

固定資産税の課税標準額が6分の1となり、固定資産税が大幅に減少します。そして相続税評価額も約20%減額されることになります。

通常の土地を持っておくだけに比べれば確かにメリットがあり、有効に資産を活用しているように思えます。

しかし相続税は完全にはゼロにはならないのです。

地方の資産家は相続税を払うために現金を持っていない場合は、土地を売って納税することが多いようです。しかし今回のようにアパートを建てたために簡単には土地が売れません。

家賃収入で相続税がまかなえない

土地を売ることができないのであれば、建てたアパートで安定した経営をすることが最重要です。この家賃収入があるからこそ相続税の支払いができるのです。

すでに借入が発生しているのでお金はかかります。返済と相続税のために家賃収入を維持していかなくてはなりません。

しかし地方は都心に比べて人口が少ない傾向にあるので空室リスクが発生しやすい環境です。

そこでアパート会社もサブリースという魅惑のスキームを提案してくるのです。これが失敗する原因の一つです。

サブリースも30年間同じ条件ではないことは周知の事実です。減額、打ち切りともなると借入返済のみが残り続けていきます。

返済することもできない、売ることもできない相続税対策で建てた典型的なアパートの失敗例の流れになります。

相続対策はアパート会社ではなく税理士に相談

数億円の資産があった資産家が最後は自宅だけになってしまうという話もあります。何のためのアパートだったのでしょうか。

さらにレオパレスのような施工不良アパートだったとするとリカバリーのしようがありません。

相続税対策は、アパート会社への相談や自分の判断ではなく税理士に相談するのがまずは正しいと思います。税理士も相続人との良好な関係を続けたいと思いますので、損をしない提案をしてくれるはずです。

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