不動産投資では「住みごこち」で立地を選ぶべき

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今年の住みたい街トップ3

「SUUMO住みたい街ランキング2019関東版」が発表されました。就職や進学などで引越しシーズンも繁忙期に入る時期に参考になる情報の一つかもしれません。長年の間、不動の人気であった街に少しづつ異変が起きています。

今回のトップ3は以下になります。

 1位 横浜
 2位 恵比寿
 3位 吉祥寺

ここ数年常連の地名ではありますが、私が進学で東京に出てきたころは「吉祥寺」がダントツの一位でした。通学する大学よりも離れていましたが、住んでみたいという気持ちもあり何件か不動産会社を回って記憶があります。

当時は新宿並みに買い物できるデパートや商店街、映画館など便利な施設が充実しており、洗練されたセレクトショップやカフェも多くにあったと思います。また近くに井の頭公園があり自然にも恵まれている環境なので、多くの方の支持を集めていたのだと思います。

人気のエリアだけに家賃は高く、学生が住めそうな場所は駅から離れるしかありませんでした。結局、池袋の近くに住むことになったのですが、休みになれば吉祥寺に遊びにいくこともしばしばでした。30年近く前になりますが、池袋は治安の問題もあり、あまり人気がありませんでしたが、今は住みたい街の上位に君臨するようになりました。わからないものです。

「住みたい」と「住みごこち」は違う

今、吉祥寺自体の人気が変わらないのですが、実は周辺の街が急上昇しています。大東建託株式会社が行っている「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2019首都圏版」では街(駅)住みここちランキングを年代別で発表しています。

20歳代、30歳代、40−50歳代、60歳以上に分けているが、注目したいのは、武蔵境が20歳代で2位になっており、吉祥寺の11位よりもランクが高いという結果が出ています。もちろん家賃的な問題があると思いますが、実際には「住みたい」という街は「住みごこち」が良いとは限らないということです。

人気のある街は本当に住みやすいのでしょうか。決して「ネームバリュー」だけで長く住める場所とは限りません。

土日・休日が混雑する

自由が丘に住んでる人に聞いたことがあるのですが、「休みの日は落ち着いて生活できない」と聞いたことがあります。女性なら憧れる街「自由が丘」ではありますが観光地化しているので、いつも以上に混みあって逆に街に出たくなくなるようです。逆に少し離れた駅に遊びいくこともあるようです。

物価が高い

家賃が高いということは、当然そこで商売をされている方も同じで物価に反映されます。価格競争が生まれにくい環境なのかもしれません。人気の街であれば駅近くに激安スーパー的なものも少なく、結局少し離れたところに移動するしかありません。

治安が悪くなる

賑わいがある街は、お店も夜遅くまで空いている場合があります。飲食街があり終電で帰れなくなる人が出てくるなど治安的には望ましい環境ではないのかもしれません。

不動産投資の立地にネームバリューが必要か

人気がある街は、それだけ物件が多いので競合が多いです。人気のある駅でも徒歩12分で中途半端な距離で道路付けの良くない狭い土地にアパートを建てるよりも、2~3駅先の各駅停車が止まる駅近くに建てたほうが良い場合もあります。

立地のネームバリューはあくまでも目安なので、実際に「住みやすい」とは一致しないことが多いのではないかと思います。不動産投資をするうえでも投資対象として価値がピークにある街よりも少しでも安価で成長するかもしれない街に建てるほうが効率的なのかもしれません。

遠隔地での物件を購入する際に、不動産会社の提案のまま購入することもあるかと思いますが、実際の街の価値をいろいろな面で検討をすることが必要かと思います。特に行政サービスが充実しているほうが良いと思います。デパートやカフェがあることが良いと考えがちですが、いつ廃業してもおかしくありません。行政サービスは余程のことがない限りなくなることはありません。

  • 保育園、児童館等の施設の充実度
  • 子ども医療費無料等の充実度
  • 図書館等の公共施設の充実度
  • 病院等の医療機関の充実度
  • 公園や緑地・緑道等の充実度
  • ゴミ収集の頻度の高さなど

行政は、住民を増やして定着させることが一番重要な課題です。住民が増えることで税収があがり、行政サービスに還元していけます。上記のような視点から積極的に行っているかどうかを評価することもこれからは大事なのではないかと思います。

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