不動産の「未公開物件」は決してお得とは限らない

メールでの提案が増えてきた

中古アパート会社からの提案メールが増えてきました。不動産投資を中古ワンルームマンションから始めて、キャッシュフローが出ないことから、一時期中古アパートに的を絞って進めていた時期があります。

不動産に詳しい人からも不動産投資をするなら「築古アパートが一番儲かる」と言われていたので、中古アパートを専門にした書籍や不動産会社のセミナーに参加していました。

しかしあるインターネットである記事を見てから「新築アパート」に一気にシフトをしました。(この選択は自分としては良かったと思っています)その頃にある会社にメールアドレスを登録していたのが順次きている次第です。

未公開物件は本当にお得なのか

そのメールには開封率を上げるために「未公開物件」というセールスポイントが件名に書かれていました。「未公開物件」とは本当にお得なのでしょうか。

未公開物件の定義

「未公開物件」とは売主様や売却依頼を受けている不動産会社様の事情で一般公開していない物件情報のことです。

未公開になる理由(業者)

不動産売買をする際に手数料が発生します。今回の売却の仲介をしている会社は、契約成立時に売主から仲介手数料をもらうことができます。さらに買主を見つけることができれば、買主からも手数料をもらうことができます。いわゆる「両手取り」です。

法律上は、売主との契約を締結すれば7日以内にレインズ(不動産流通標準情報システム)に登録する義務が発生します。

しかし実際のところ7日以内で買主を見つけることは困難です。登録しないで「未公開物件」として販売をしている場合があります。

未公開になる理由(売主)

そこには色々な事情があります。一番多いのは「売り出しを知られたくない」からです。経済的な事情から近所に売りに出していることを知られたくない場合があります。

一般公開していると手軽にインターネットで調べることもできてしまうので、知られないように取引を希望する場合があります。

未公開物件=「安い」というわけではない

必ずしも安いというわけではありません。先ほどの売主の理由だけであれば、知られたくないだ毛で普通の価格での物件情報と変わらない場合があります。

「未公開物件」という名前があるだけで「プレミアム感」が出てしまいます。中には本当に安い場合もありますが、言葉だけでは判断しないほうが良いと思います。

未公開物件は「あなただけの情報」ではない

当然、同時に色々な買主候補にも提案をしていますので、本当の意味で特別な物件ではありません。すでに競争になっている場合があります。それだけ希少性が少なくなります。

本当の「非公開物件」はあるのか

仲介業者自ら売主の場合は、本当の「非公開物件」の場合があります。例えば中古アパートでも仕入れてリノベーションした物件などは、自社の販売網を持っているのであれば「非公開」として売ることができます。

未公開物件でも飛びつかなくて大丈夫

仲介で不動産投資対象としてスペックでも判断できない物件を提案された場合に「未公開物件は最初で最期のチャンスです」「二度と出てきません」的な営業が来たらお断りするくらいでちょうどいいと思います。

未公開とはいえ普通の物件と同じです。「未公開物件」ということでプレミアム感があったとしても早合点しないようにしましょう。両手取りの業者の場合、無理やりはめ込んでくる可能性もあります。

大事な資金を使った不動産投資です。冷静な判断を「お断り」をするくらいの胆力を持つことも大事です。

余談:街の電信柱にある広告は未公開?

不動産投資物件ではないですが、住居系であれば街の電信柱に広告を貼っている物件を見たことがあると思います。

無許可で広告を掲載しているので、基本違反行為です。私も地元の人と揉めている業者を見たことがありますが、あまりよろしくないような感じの業者の方でした。

連絡先が携帯番号になっており、不動産会社の名前は決して出ていません。(違反行為を指摘されると営業停止になるリスクがあるからでしょう)「日本〇〇センター」のような宛先になっています。

一度、電話をしたことがあるのですが、やはり不動産会社に転送されました。広告内容もまともな不動産物件でしたが、怪しさがあったのでそれ以上は踏み込みませんでした(しばらく営業電話はかかってきます)中にはおとり物件もあるので要注意です。

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