過度な節税でローンが組めない個人事業主

確定申告は不動産投資家の必須業務

確定申告のシーズンになりました。来週から各税務署での受付も始まります。不動産投資をするまでは、自宅を購入した年に住宅ローン控除や医療費控除を申請するくらいしか行くことはありませんでした。

中古ワンルームマンションで不動産を購入してからは当然のように毎年行くようになります。不動産投資家にとって一番大変な必須業務です。私はいまだに会計ソフトを使って申請をしています。アパート会社からはそろそろ税理士さん相談しても良い規模ですよとは言われていますが、税金を理解しておくためにも続けています。(不動産投資を理解している税理士さんがいれば相談してみたいと思いますが、中々巡り合うことがありません、、、)

すでに事業者規模(10室)以上なので「青色申告」で対応しています。最初のころは領収書やクレジットカード明細などを集めるだけでも時間がかかり増した。会計ソフトもかなりわかりやすいのですが、勘定科目で不明なところもありアパート会社の担当者に聞きながら対応しています(こういう質問も対応できるアパート会社が良いと思います。いわゆる不動産仲介会社に相談しても税理士を紹介されて終わりなので)

青色申告できるサラリーマンのメリット

本業や家事で忙しいこともあり、毎年受付最終日に自宅パソコンからe-Taxから申請対応していました。昨年度はマイナンバーカードがないことを前日に知り、急遽翌日会社を休んで税務署に駆け込むという大失態をしました、、、マイナンバーカード(写真付き)の普及率は低いようですが、健康保険証の代わりにもなると先日発表がありましたので、不動産投資をされている方は必須だと思います。

事業規模になっている不動産投資の最大のメリットは、経費計上による節税ができることです。過度な節税は税務署にも指摘される場合がありますので要注意ですが、ある程度は不動産でのアパート経営をするうえで必要な経費は申請してよいかと思います。

サラリーマンであれば、経費を使えるのは非常にメリットがあります。自営業の方であれば普通なのかもしれませんが経費をできるだけ使って赤字にされる方も多いと聞きます。しかしこの過度な赤字でローンを組めないという事実もあります。

個人事業主での住宅ローン事情

先日フリーランス(個人事業主)の方の話を聞いたところ、「自宅」を購入するため住宅ローンが組めないと悩んでおられました。年収は1,000万円を超える方でも、貯金が2,000万円あったとしても厳しい場合があるようです。一番理由として挙げられるのはサラリーマンと違って安定した年収ではないということです。フリーランスなりたての頃は「クレジットカード」で審査が通らず作れないということもあります。(出来立てITベンチャー企業で働いていたころに同様に作れないということがありました、、)

つぎに指摘が入るのは所得になります。住宅ローンを申請するのに過去3年間の確定申告書納税証明書を金融機関に提出します。そこで経費による過度な節税をしてしまい黒字でも少額の場合はローン審査が通らないということです。

確定申告書の所得金額(ここでは収入金額ではありません)に対して借入できる金額は4~5倍にくらいが上限になります。

借入金額:3,000万円(所得金額:600万円~750万円)

借入金額:5,000万円(所得金額:1,000万円~1,250万円)

所得金額が900万円を超えると税金も多くかかります。そうなると3,000万円前後での融資が妥当になってきます。都内であれば5,000万円~6,000万円のマンションを購入をしたいとなれば頭金が2,000万円~3,000万円必要になるという計算です。年収が高いフリーランスの方でも中々厳しい条件ではないでしょうか。

個人事業主で不動産投資が厳しいのか

このような融資条件はフリーランス含めた個人事業主だからの制限かもしれません、安定収入のあるサラリーマンであればここまで厳しくはないと思います。私も自宅を購入するときは今の会社に5年以上いましたので不動産会社からは好きな金融機関でできると言われたので、そこまで苦労をした印象がありません。

不動産投資のローンとなれば、さらに厳しくなります。年収の高い個人事業主よりも公務員や士業、サラリーマンのほうが審査においても有利に働きます。IT関連の企業にいますので、5~6年もたてば実力のある人は、フリーランスになるか起業する方は多いですが、自宅や不動産投資を将来的にほしいのであれば計画を持って退社するべきかと思います。(最近は事業がうまくいかないのか出戻りする人も増えてます、、)

過度な節税でローンが組めないのは不動産投資でも同じです。拡張していく際には注意が必要です。とくに融資が厳しい状況のなかで信用をつくるのは大事だと思います。アパート会社にもアパートを拡張していくのであれば、キャッシュ(現金)を使わずに貯めることと過度な節税(住民税を極力ゼロに近づけるようなこと)はしないほうが賢明だと言われました。節税のメリット・デメリットを理解しながら確定申告をするべきだと思います。

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