「不動産投資」は投資金額によるゲームではない

不動産投資はゲームではない

不動産投資のゴールを何にするかは重要です。年金対策のために不労所得的に毎月20万円程度のキャッシュフローを得るためなのか、売却することによる数千万単位でのキャピタルゲインを得ることなのかは個々の目標によって異なります。

ここでやはり注意したいのは「不動産投資」がゲーム化することです。目的が投資金額を億単位ですることであったり、通帳に振り込まれるキャッシュフローの大きさだったりすると一時的には満たされるかもしれませんが、何のために「不動産投資」をしているのかがわからなくなります。

実際に私も1棟目が問題なく購入できたので、このペースであればドンドン購入できるかもという錯覚に陥りました。家族も比較的理解力があったので大きな反対はありませんでしたが、2棟目以降購入する際には「本当に必要なの?大丈夫?」と幾度となく聞かれました。不動産投資をする人は信じて止まないので周囲の意見を聞かなくなる場合があるので要注意です。特に家族の理解は必須なので冷静になることも大事です。

新築アパートを購入開始して4年間はハイペースだったので、融資状況も悪かった昨年は購入は一時的に止めました。逆に落ち着いて投資金額と資産状況を評価する時期に充てることができたので良かったと思っています。

借入金は純資産ではない

不動産投資家の実例によく出てくる「キャッシュフローが月100万円!でも投資金額(借入金額)は10億円!」が喜ばしいことなのか冷静に判断するべきかもしれません。新築アパートで5億円も使うことは、初心者には不可能なのでおそらく地方の大規模中古RCを3〜4棟購入しているものと思われます。

少しでも不動産投資を勉強している方であれば10億円も借金して年間1200万円が安全な投資とは言い難いと思うはずです。間違っても「自分は10億円も融資を受けることができる人なんだ」と思ってはいけません。10億円は負債であって決して資産ではないからです。もしも頭金も入れずにキャッシュフローを得たしたなら、なおさら売却を含めた返済計画を考えるべきだと思います。

私も全ての不動産物件を返済できればベストなのですが、数十年後には場合によっては一部売却して繰り上げ返済する可能性もあると思っています。それはあくまでも無担保で借入のない不動産物件を資産として所有するためです。

現実的なアパート経営を理解する

不動産投資は長期間で結果が出るものだと言われています。自分も初めて中古区分マンションを購入してから7年です。新築アパートに方針を変更してからも4年しか経っていません。アパート経営としてはひとまず安定しているので良しとしています。

融資引き締めにより活発な不動産投資はできないと思いますが、一部の不動産投資家の間でアピールされている投資金額、キャッシュフローによるゲーム化に流されないようにしないといけません。大家塾や投資系塾ではその投資規模をメインに募集していることが否めません。もう少し現実的な「年金までに無担保のアパート1棟を作る」的なセミナーはないのでしょうか。(そのような内容だと大家塾や不動産投資会社の商売にはならないですね)

個人(法人化含む)レベルで10億円規模は、一般のサラリーマンでは負担が多き過ぎると思います。実行できる現実的なアパート経営を理解する必要があります。身の丈にあった不動産投資を確固たる信念を持って進めたいと思います。

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