4棟70戸キャッシュフロー月100万円は羨ましいか

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不動産投資関連のメールマガジンを登録していると未だに規模を前面に出した内容が多いです。「大家になって2年ほどの手持ちのお金を使わずに現在では鉄骨2棟、RC2棟 合計 4棟70戸の規模になり毎月のキャッシュフローとしてはおおよそ100万円程度になり、サラリーマンをリタイヤしました」的な内容のメールです。

このメールを読む限りで、不動産投資を知らない人や購入していない初心者であれば「すごいなぁ」「羨ましいなぁ」と思ってしまうのかもしれません。不動産投資で物件を購入している人であれば疑問がつく点が多いと思います。

まずどれだけの負債を抱えているかはこのメールからでは判断できません。前後の文章にオーバーローンで手出しなく購入できましたと書かれているので、数億円は使っていると思います。個人の属性では厳しいと思います。

数億円の借入でキャッシュフローが100万円程度は少ないと思います。ましてやRC物件であればエレベータなどの運用費や修繕費で軽く使ってしまう金額です。メールマガジンには書かれていないですが、RCの固定資産税はアパートに比べて断然に高いのでさらにキャッシュフローが圧縮されると思います。

70部屋もあれば空室リスクが分散されて良いかもしれませんが、地方のRC物件を購入したとなれば、自主管理ではなく管理業務を委託する必要があるのでさらにコストが掛かっていくと思います。特に地方の場合は修繕費などは管理会社の言われるがままになる傾向があります。

私の大まかな基準としては、返済や各種税金や運営費など差し引いた一部屋の月間のキャッシュフローは2万円です。20部屋であれば40万円が安全かと思っています。これは中古ワンルームマンションを購入した時を基準にしています。70戸であれば140万円は欲しいところです。

短期間で規模が大きいだけので「不動産投資」はもはや流行りではないのだと思います。不動産投資は時間をかけて成果を出す投資です。株式投資のように短期間で収益を得るのではありません。確実に資産になるように計画を立てることが大事だと思います。

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