キャッシュフローより「資産価値」が重要

海外の資産家の方々は不動産を購入するときは、やはり立地を最重要にするようです。そこには利回りが低くても資産価値を重視しているようです。持ち家へのこだわりが強いのは不動産を「資産」としてみているからです。

資産家の方々が多く住んでいると言われるシンガポールでは、そもそも国土も狭いため、現在、不動産価格が高くなりすぎています。不動産投資をするのであれば、年利2~3%と期待できません。そこには、賃貸よりも利回りは低くても自分のものにしたいという考え方のようです。

土地が少ないので、高額物件自体が希少価値があるためそもそも不動産価値が下がらないという考えがあります。この点で市況によって値動きがある日本とは条件が異なりますが「不動産は資産である」という根底は変わりません

不動産投資をするうえで物件選びに「キャッシュフロー」「利回り」至上の考えが根強くあります。郊外の生活に不便な場所の築古アパートでも「キャッシュ」が出るのでればリフォームしてでも購入する方がいらっしゃいます。不動産投資をするまでは「よくこのようなアパートを購入するなぁ」と不思議に思っていましたが、投資として勝算があるからこその判断できるのです。

しかし、その不動産は本当の資産になるのでしょうか。インターネットの普及により郊外でも買い物が簡単にできるような時代になったとはいえ、交通、医療施設、学校など生活に不便があるところは、日本の不動産としては中々価値が上がりにくいものだと思います。むしろ下がっていく可能性もあります。

「利回りがいいから購入」「融資が出るから購入」で土地としての資産価値が見いだせない不動産を買い続けることは、それなりのリスクが秘めているのではないかと思います。最後は「出口戦略」で利益を確定するという話も、現況の金融機関の方針からすると一気に難易度が上がってきていると思います。

しかしながら、全員が都内の資産価値のある不動産を購入できるわけではありません。金融資産や不動産投資実績がなければ金融機関も融資を出すことはありません。ここではバランスが重要になってきます。シンガポールより国土が広い日本では、都内が厳しいのであれば愛知、大阪、福岡の都市でも資産価値のある不動産を検討することもできます。

「キャッシュフローだけの投資と割り切った不動産」を購入するか「将来的にも価値のある不動産」を購入するかは投資する方の判断によるものだと思います。キャッシュフローを得るために郊外の築古不動産を購入することは可能ですが、購入から維持管理までそれなりの時間と労力が必要になります。

個人的にはサラリーマンで本業のある方であれば時間をかける不動産投資は理想せず、その判断から新築アパートを選択しています。(新築アパートであればすべてOKというわけではありませんが、、)巷で言われているような10%利回りがない不動産だとしても確実に安定資産になる不動産を選択することも考えの一つだと思います。

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