中古アパートの利回りも軒並み下がっています。中古アパートは数年前までは魅力のある物件かと思っていましたが、予想以上にキャッシュフローが残らないのです。
さすがに物件も売れにくくなっているのか、問い合わせベースの反響営業主体の中古アパート専門会社からも営業のメール、電話が増えてきています。
関東圏を中心に展開している中古アパート専門会社にコンサルティング面談を受けたのですが、物件スペックや最近の融資の金利状況では、購入価格の1%しかキャッシュフローが残らないようです。
例えば、5,000万円であれば年間50万円、1億円でも100万円にしかなりません。地方都市の新築アパート変わらなくなってきました（むしろ条件が悪くなってきたかもしれません）
中古アパートに付加価値をつけないと売れない時代
キャッシュフローの金額が低いのは、中古アパートの値段が高騰していることが原因の一つです。
1.リノベーションコスト
面談を受けた中古アパート専門会社では、独自のルートを使って土地値段に近い価格で購入して付加価値をつけて販売をしています。
しかし建物はかなり老朽化しており、建て替えに近いくらいのリノベーションが必要になります。このコストが人件費や建築資材の高騰を受けて上がり続けているようです。
土地がよければ入居付けも問題ないらしいのですが、最近では「駅から遠い」「駐車スペースがない」「周囲が工場地域」などなかなか良い土地が出てこないことも多いようで、建物で差別化を図っているようです。（ここまでくると新築アパートと何ら戦略が変わってきません）
2.満室補償コスト
また、こちらの中古アパート専門会社は、サービスの特徴として「満室保証で引き渡し」という形で事前に入居した前提で販売をしています。実際のところ客付けにも苦労しているため、賃貸会社への広告費などで費用がかかります。
家賃を安くすれば入居者が入るかもしれませんが、属性が良くない人も入るため家賃が滞納したり、部屋の取り扱いが悪かったりする場合があるため、長期的にはオーナーに負担がかかるようで、クレームの対象になりかねないために、コストをかけて「満室保証」をせざる負えないのです。
中古アパートにコストがかからないように、最近では築古アパートを購入して自らDIYや業者に依頼してリノベーションをしている不動産投資家の方も多くいらっしゃいます。
しかしこれはほとんど専業に近い内容で、投資とはいえないくらいのコストと時間がかかります。忙しいサラリーマン大家には向いていないスタイルかと思います。
中古アパートは、優良なキャッシュフロー物件と聞いてはいましたが、リスクなく負担なく安定的な運用を求めると「新築アパート」とコスト変わらなくなってきます。「中古アパート購入金額の1%のキャッシュフロー」は現実的な数字なのかもしれません。
