家賃60,000円の新築アパートを購入するための資金額は?

家賃6万円のアパート

不動産投資で収支を試算するうえで、家賃設定は需要な係数になります。家賃相場を見ることも大事ですが、どれレベルの属性の入居者を求めるかによってアパートのスペックが変わってきます。

都内であれば、10万円近くのワンルームマンションが多数存在しますが、借りることができる人も年収に余裕がある方や会社の補助がある方でなければマッチングしません。

地方であれば、逆に3万円でも借りることのできる1Kタイプのアパートもあります。しかしながら、生活保護者や外国の方など不安定な属性の方が集まる可能性があります。

家賃6万円設定が理想的な理由

そこで標準的な目安として5~6万円でのアパートを購入することをお勧めします。一般的に手取り収入に対して、家賃にかける割合は1/3が望ましいと言われています。

逆算になりますが、家賃6万円であれば、手取り収入は18万円になります。ざっくりとした試算ですが年収300万円前後の方が住める金額になります。

少し前のデータになりますが、国税庁による平成26年の調査によると、20代の平均年収は296万円でした(20代前半の平均年収は248万円、20代後半は344万円)

都市圏であれば、もう少し金額が上がるかもしれませんが、一人暮らしの社会人であれば、家賃6万円でのアパート設定であれば幅広いニーズに対応できる価格帯だと思います。

家賃6万円になる新築アパートに必要な資金は?

それでは、新築アパートを購入する際にどれくらいの規模の物件を購入すればいいか、簡単なシミュレーションをしてみます。

家賃:6万円
戸数:6戸
表面利回り:7%
購入諸経費:価格の10%

表面利回りは地方都市でも最近7%前後のようなので固めに設定してみます。購入諸経費は税金、手続きなどで掛かる費用になります。8~9%前後が一般的ですが、こちらも固めに多く見積もってみます。

不動産収入:6万円 × 6戸 × 12か月 = 432万円
物件価格(本体):432万円 ÷ 7% = 6,171万円
購入諸経費:6,171万円 × 10% = 617万円
物件総額:6171万円 + 617万円 = 6,788万円
※千円以下切り捨て

新築アパートを購入する目安として6~7千万円台が標準的な価格になりました。そう考えると「TATERU」の1億2千万円のアパートはいかに高額だったのかわかります。

無理をしなくても十分買えることがわかりますが、購入するためには資金(頭金)が必要になります。以前であれば物件総額の1割でも買えるという時代もありましたが、最近では最低でも2割は必要と言われています。大手都市銀行であれば3割必要とも言われています。

頭金1割:6,788万円 × 10% = 678万円
頭金2割:6,788万円 × 20% =1,357万円
頭金3割:6,788万円 × 10% =2,036万円
※千円以下切り捨て

頭金300万円で購入できることは本当はありえないことがわかります。それでもある新築アパート会社では、頭金ゼロ的な広告をする例がありますが、現実的ではありません。

最近アパート会社の営業に話から聞いた話だと、2,000万円でも融資断られるということです。この頭金が安いと思うか高いと思うかは個人の判断にもよりますが、これから始める際には、1,000万円前後の資金がないと厳しいということになります。

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