不動産投資をするのであれば、潤沢にキャッシュフローを得て資産を作って「成功」したいと誰もが思います。
そのために少しでも良い物件を買うために、不動産投資サイトで物件をみたり、不動産会社に問い合わせをしたりしているかと思います。
まだ物件を購入していない初心者の方は、不動産投資関連の書籍を読んだり、有名不動産投資家のブログをみたりして物件の基準というものをイメージしていると思います。
「利回りは、10％以上ないとダメ」
「地方の中古RCが不動産投資の王道」
「駅から5分以内は購入に値しない」
何度も目にする基準を前に、いざ調べてみてもそのような物件は、初心者ではまずみつかりません。なぜでしょうか。
それは「大勝する物件」ばかり選んでいるからになります。「大勝する物件」とは、短期間でキャッシュフローを得て、あわよくば「セミリタイア」を目指す物件なのです。
それが目的であるのであれば、当然頑張って、不動産会社とのパイプもつくり、場合によっては専門のコンサルティングの方に相談しながら「大勝する物件」を目指すべきだと思います。
「負けない不動産物件」とは何か
「大勝する物件」ではなく、初心者の方には「負けない物件」を購入することが大事なのではないかと思います。「負けない物件」とは「キャッシュフローは、それほど多くなくでも、確実に返済して資産化できる物件」です。つまり「長期戦に耐えれる物件」です。
目先のキャッシュフローにとらわれすぎて、利回り優先の物件探しではなく、確実に資産化をして返済した暁には、賃料全額が所得になる物件のほうが、安定的かつ堅実な不動産投資になるのではないかと思います。
「大勝する物件」は専業の不動産投資家ではないと購入できません。おそらく中古でも空室が多く、メンテナンスや修繕が必要な物件が対象になります。
サラリーマンであれば、まず対応する時間がないと思いますし、入居付けできる不動産物件にするには、知識とお金が必要になります。物件の見極めができていないと格安の中古物件を買っても、修繕費用などで購入金額の倍近くかかってしまうこともあるようです。
あと出口物件（売却前提）を購入するのもおすすめしません。もともと不動産は流動性がなく換金するのが、他の金融投資と比較しても不利な点があります。不動産会社からも売却前提で購入をすすめることもありますが、思いのほか税金や借入をしている金融機関の支払い（違約金など）がかかり売却益が出ない可能性があります。
プロの不動産事業をしているならまだしも、数棟しか買えないかつ本業が忙しいサラリーマン大家には難易度のある手法だと思います。
「負けない不動産物件」を購入することができれば、返済も着実にできれば金融機関の評価もあがり、次の融資へもつながっていきます。初心者でも基本は「長期戦での資産形成」を前提に不動産を購入することが望ましいと思います。
