「TATERU」提案のバックアップローンは、やってはいけない

バックアップローンはNG

「TATERU」の不正問題に関して、公式サイトからも「当社従業員による不適切行為に対する再発防止策に関するお知らせ 」と称した発表がでていました。一部の社員が行ったということですが、組織ぐるみでの関与はなかったか。スルガ銀行のように後手後手にならないように、不動産投資の健全化のために真実を明確にしてほしいところです。

「TATERU」関しては、実際のオーナー、提案を受けたサラリーマンから続々ブログやSNSなどで発言がされています。当然デザイナーズアパートを購入して良い投資になった方もいれば、アパート経営から引くことになった方もいらっしゃいます。

特に提案を受けたサラリーマンからは、反省とある種怒りのような内容のものが目立ってきました。共通する部分として「初心者には判断できなかった」ということがあります。

諸経費は、必ず現金で用意すべき

ある程度、不動産投資関連の本を読んで知識を持って提案をうけたとしても、初めて聞く内容も当然あります。その中の一つに「バックアップローン」があります。

不動産投資をするうえで、融資が必須になります。土地と建物本体価格をで総額を「物件価格」として判断してしまいます。(これが表面利回りの基準になっているので間違いではないです)

【諸経費項目例】
・ローン手数料
・行政申請手数料
・収入印紙費
・火災保険料
・司法書士への支払い
・仲介手数料
・固定資産税の清算分
など

しかし、実際には諸経費というものが必要になってきます。物件価格の7%(多くて8%)前後になります。これはアパートに限らず、一般的な住居物件にも共通して発生します。

一般的には物件価格に対しては、金融機関から融資対象になりますが、諸経費は基本的には、購入者が現金で用意しなくてはいけません。この諸経費までを融資受けることができるのを不動産投資の業界では「オーバーローン」と言われます。※アパート会社の営業に聞くと「オーバーローン」は通常できないはずなので、グレーなスキームで対応しているとも聞きました。

初めて不動産を購入する方は、「本体価格に対して頭金を1割~2割は用意はしているけれども、諸経費のことまでは考えてなかった」という方が多いと思いますが、かならず現金を用意すべきです。

バックアップローンは、デメリットしかない

先ほどの割合で計算すると5,000万円の物件だと350~400万円、1億円の物件になると700万円~800万円必要になります。サラリーマンであれば、すぐに現金で用意できる金額ではありません。

あきらめかけた時に数年前に「TATERU(  インベスターズクラウド)」から提案されたのが「バックアップローン」となる話です。「バックアップローン」と言葉の響きはいいのですが、要はノンバンクによるカードローンを組むということです。

カードローンとなると金利がさらに高くなります。アパート経営で表面利回りがよくキャッシュフローがでた場合でも、利益の大半をカードローンの返済に充てることになります。

何のためにアパート経営を始めたかわかりません。決まって営業の方が言うセリフは「節税対策には適した物件です」新築ワンルームマンションならまだしも、何千万円もするアパートでは考えられません。

アパート経営状態によっては、売却の選択肢が出てきます。通常は利益を見込んで売却をしますが、その際にも、このカードローンが足かせになる可能性が高いです。

銀行の融資に対する返済とは、全く別の返済になるので、売却益もカードローン返済に充てがうことになってしまいます。

また、カードローンを借りるということは、個人の信用情報に登録されて、次のアパート購入の際に、金融機関からのマイナス評価になってしまう可能性が高くなります。

「百害あって一利なし」です。アパート経営ができるという事実はできますが、あまりにもデメリットだらけです。

数年前にTATERUからの提案になりますが、平然と提案されていたとなると、サラリーマンのアパート経営を本当に支援したいのかなと疑ってしまいます。今はこのような提案がないことを願います。

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