これが悪徳新築アパート業者のシミュレーションか

新築アパートの悪徳シミュレーション

「かぼちゃの馬車」以降、不動産投資の勢いが落ちるかと思っていましたがが、実際には投資物件の数が激減することもなく、不動産投資のセミナーの数は大きく減らず、不動産投資フェアと言われる大規模な展示会も開催されています。

「シェアハウス投資」「新築アパート投資」「新築ワンルームマンション投資」など急成長の領域において、一部の悪徳系の不動産投資スタイルが目立っただけということでしょうか。不動産投資の勢いは止まることはないでしょう。

私の携帯電話にも連日不動産投資らしき営業電話が掛かってきます。知らない携帯電話番号が掛かってくると、基本的にはとりません。その場合は必ずインターネットで調べます。大抵は「ワンルームマンション営業」「不動産コンサルティング」の方々です。最近は「非通知番号」で掛けてくるので質が悪いです。

そういった悪徳な不動産投資会社にも「新築アパート」という商品の中には、数字に胡麻化されて初心者には判断できない物件が多くなってきています。ある物件の資料を拝見することになったのですが、非常に悪質な新築アパートのシミュレーションでした。

すべての数字を疑わなくてはいけない

1.家賃の相場は高い

利回りを高く見せるには、相場より高い家賃設定にするのが常套手段です。そういった家賃価格は「新築プレミアム(価格)」と呼ばれていますが、堅実なアパート会社のシミュレーションであれば、相場に合わせて設定します。不動産賃貸サイトでも調べてみると、このシミュレーションでは少なくとも5千円以上は高いものでした。

2.家賃下落率、空室率がほぼ一定になっている

「新築プレミアム」での家賃設定がほぼ変わっていない設定になっているシミュレーションがあります。そうなると最終収支(大体、30年間設定)では、黒字になっていると思いますが、この設定では現実的ではありません。

このような会社は売ったら最後、アパート経営自体をフォローしない場合があります。「担当と連絡がとれなくなる」「管理担当がころころ変わる」ことになったら危険です。最悪の場合は「廃業する(どこかの会社が引き継ぐ)」という自体になれば取替しがつかないです。

3.建築費が異常に高い

総額に対して、建物が3分の2以上を占める場合があります。3階建てや部屋の仕様にこだわっていない限りは、そこまで高くなることはありません。何かしら建築費に上乗せをされています。通常の住居家屋であれば、内訳明細がわかるのですが、アパートの場合は一式になっているのでまずわかりません。

ざっくりの比較をするのであれば、各社によって部屋当たりの単価が、500万円なのか400万円なのかで判断することにしています。これも目安なので、部屋仕様によっては納得のいく価格もあるので、条件を見て判断する必要があります。

4.土地や専有面積が実際の数字と異なる

あくまでもシミュレーション上の数字ですが、土地の面積やアパートの居室の広さを表す専有面積を変えて出してる悪徳会社もあるようです。これは登記をして初めてわかるのですが、初心者は提案資料上ではそこまで気が付きません。

数字上で割安感があったとしても実際には、相場にも合わない価格で購入したことになります。正しい会社であれば、実測をして説明をしてくれます。以前購入したアパートでは、提案資料より多く土地面積をだったのですが、値段が据え置きで購入することができました。これが普通だと思います。

やはり自己防衛するしかない

悪徳と言われるべき業者かは、個人の判断によるものですが、こういったスキームになれた業者は、不正を指摘をされても廃業して、名前を変えてまた同じような販売をするとも聞きます。

初期段階では、複数提案を受けて数字に慣れることが大事です。私も最初に提案を受けた内容がベストプランだと思っていましたが、複数社見ることでその会社の良し悪しもわかるし、記載されている数字の意図もわかってきます。

「不動産投資は、自己責任」だと言われればそれまでですが、自分でも判断できる知識を身につけることと、いざとなったら相談できる人(ライバルの不動産業者でもいい場合もあります)を作っておくことが大事です。

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